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Immobilienpreise 2015 bis 2026: So haben sich Kaufen und Mieten entwickelt

Aktualisiert: 2026-07-09 · Lesezeit: 9 Min. · ImmoLens Redaktion

Wer seit 2020 eine Wohnung neu gemietet hat, zahlt heute im Schnitt rund 26 Prozent mehr Miete. Die Kaufpreise sind im selben Zeitraum nur um etwa 11 Prozent gestiegen und liegen noch immer gut 6 Prozent unter ihrem Hoch von 2022. Rechnet man die Inflation heraus, kostet Wohneigentum real sogar weniger als 2020. Dieser Artikel zeigt die komplette Entwicklung von 2015 bis heute: Kaufpreise, Mieten, Inflation und Bauzinsen, deutschlandweit, nach Objekttyp und für die sieben größten Städte. Alle Zahlen stammen aus amtlichen Statistiken und Verbandsdaten, die Quellen stehen am Ende.

1. Die Zahlen 2015 bis 2026 auf einen Blick

Jährliche Veränderung in Prozent. Kaufpreise: Destatis Häuserpreisindex (Transaktionspreise). Mieten: vdp-Index für Neuvertragsmieten. Bauzins: Effektivzins im Neugeschäft, Zinsbindung über 10 Jahre (Bundesbank), Jahresdurchschnitt.

2. Vier Phasen in zehn Jahren

Phase 1: Der Nullzins-Boom (2015 bis 2021)

Bauzinsen zwischen 1 und 2 Prozent machten Kredite so billig wie nie. Die Kaufpreise stiegen sieben Jahre in Folge um 5 bis 12 Prozent jährlich, deutlich schneller als die Mieten. Immobilien wurden im Verhältnis zur Miete immer teurer, Kritiker sprachen von einer Überbewertung.

Phase 2: Der Zinsschock (2022 bis 2023)

Innerhalb von 18 Monaten verdreifachte sich der Bauzins, in der Spitze wurden im Oktober 2023 laut Interhyp über 4,2 Prozent aufgerufen. Die Folge: 2023 fielen die Kaufpreise um 8,4 Prozent, der schärfste Rückgang seit Beginn der amtlichen Zeitreihe. Wer finanzieren musste, konnte sich trotz niedrigerer Preise weniger Haus leisten als zuvor.

Phase 3: Die Bodenbildung (2024)

Die Preise fielen nur noch leicht (minus 1,5 Prozent), die Zahl der Verkäufe zog wieder an. Gleichzeitig beschleunigten sich die Mieten: 2023 und 2024 stiegen Neuvertragsmieten um 6,3 und 5,5 Prozent, so stark wie seit Jahrzehnten nicht.

Phase 4: Die moderate Erholung (seit 2025)

2025 stiegen die Kaufpreise wieder um 3,2 Prozent, Anfang 2026 setzt sich der Trend abgeschwächt fort (Q1 2026: plus 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, vorläufig). Der Bauzins pendelt seit drei Jahren zwischen 3,5 und 4 Prozent. Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei, aber auch die Schockstarre des Marktes.

3. Die Schere seit 2020: Mieten laufen durch

Für die Kaufen-oder-Mieten-Frage zählt weniger die Dekade als die Zeit seit 2020, und hier hat sich die Rechnung leise verschoben: Die Mieten kannten keine einzige Delle, die Kaufpreise haben eine komplette Korrektur hinter sich. Dazu kommt die Inflation: Die Verbraucherpreise sind seit 2020 um rund 22 Prozent gestiegen, die Kaufpreise nur um 11 Prozent. Real kostet Wohneigentum heute also etwa 9 Prozent weniger als 2020, während Neumieter Jahr für Jahr mehr zahlen.

4. Haus oder Wohnung: Wer hat sich besser gehalten?

Der vdp weist die Kaufpreise für selbst genutztes Wohneigentum getrennt aus. Seit 2015 sind Eigenheime um rund 68 Prozent teurer geworden, Eigentumswohnungen um rund 62 Prozent. In der Korrektur 2023 verloren Wohnungen etwas stärker (minus 4,9 gegen minus 3,9 Prozent), in der Erholung seit 2025 legen sie dafür schneller zu (plus 3,1 gegen plus 2,4 Prozent). Wichtig zu wissen: Eine belastbare Mietreihe für Häuser existiert in Deutschland nicht, Mietindizes beziehen sich immer auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

5. Die Top-7-Städte im Vergleich

Der Bundestrend versteckt enorme regionale Unterschiede. Die vdp-Städteindizes zeigen die Entwicklung seit 2015 (Kaufpreise für selbst genutztes Wohneigentum und Neuvertragsmieten, jeweils bis Anfang 2026):

Auffällig: Berlin hat sich mit plus 92 Prozent bei den Kaufpreisen und plus 74 Prozent bei den Mieten komplett vom Rest abgekoppelt. Stuttgart ist unter den Top-7 die Stadt mit dem mildesten Anstieg, sowohl beim Kaufen als auch beim Mieten. Und in allen sieben Städten gilt dasselbe Muster wie im Bund: Die Kaufpreise liegen unter ihrem Hoch von 2022, die Mieten auf Allzeithoch.

6. Was heißt das für Käufer im Jahr 2026?

Drei nüchterne Schlüsse aus zehn Jahren Daten:

• Das Timing-Argument hat sich gedreht. 2021 kauften viele auf Rekordniveau zu 1 Prozent Zins. Heute sind die Preise real günstiger, dafür kostet Geld wieder knapp 4 Prozent. Entscheidend ist die Gesamtrechnung, nicht die Schlagzeile.
• Warten trifft nicht alle gleich. Wer in einem laufenden Mietvertrag sitzt, ist von den steigenden Neuvertragsmieten erst einmal geschützt, denn Bestandsmieten steigen deutlich langsamer. Teuer wird Warten vor allem für alle, die neu mieten müssen: nach einem Umzug, bei Familienzuwachs oder einer Eigenbedarfskündigung. Und ob die Kaufpreise weiter steigen, ist nicht ausgemacht, die Erholung hängt an Zinsen und Konjunktur. Genau diese Unsicherheiten gehören in die persönliche Rechnung, nicht in eine Pauschalregel.
• Der Einzelfall schlägt den Index. Zwischen Energieklasse A und H liegen bis zu 55 Prozentpunkte Preisunterschied, zwischen den Regionen ein Faktor zwei. Der Marktdurchschnitt sagt wenig über das konkrete Objekt.

Noch mehr Zahlen, inklusive interaktiver Grafik zum Umschalten zwischen Deutschland, Haus gegen Wohnung und den Top-7-Städten sowie einem Regionalvergleich per Postleitzahl, gibt es in unserem Marktcheck 2026.

7. Quellen und Methodik

Kaufpreise Deutschland: Destatis Häuserpreisindex (Transaktionspreise, Jahresdurchschnitte; der Wert für Q1 2026 ist vorläufig). Neuvertragsmieten, Haus-Wohnungs-Split und Städtevergleich: vdp-Immobilienpreisindex (Transaktionsdaten der Pfandbriefbanken, offizielle Zeitreihen, Stand Mai 2026). Inflation: Destatis Verbraucherpreisindex. Bauzinsen: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Effektivzins Neugeschäft Wohnungsbaukredite, Zinsbindung über 10 Jahre). Mehrjahresvergleiche sind aus den jährlichen Veränderungsraten verkettet und gerundet. Neuvertragsmieten bilden neu abgeschlossene Verträge ab; Bestandsmieten stiegen deutlich langsamer.