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Besichtigung & Mängel: Der Profi-Check für Käufer

Aktualisiert: 2026-07-12 · Lesezeit: 11 Min. · ImmoLens Redaktion

Liebe auf den ersten Blick? Bei Immobilien ein gefährlicher Ratgeber. Bei der Besichtigung müssen Sie Emotionen ausblenden und zum Detektiv werden. Versteckte Mängel können später Zehntausende Euro kosten. Hier ist Ihre Profi-Checkliste, zusammengestellt von erfahrenen Bausachverständigen.

1. Die "Rote Flaggen" Checkliste

Diese fünf Punkte sollten Sie bei jeder Besichtigung systematisch prüfen:

2. Die teuersten Mangelklassen und ihre Erkennungsmerkmale

Fast alle teuren Überraschungen fallen in sechs Kategorien. Wer weiß, woran man sie erkennt, kann bei der Besichtigung in 30 Minuten grob abschätzen, ob ein fünfstelliger Betrag im Raum steht:

3. Taktik bei der Besichtigung

Entscheidend ist, dass die zweite Person nicht verliebt ist. Wer sich schon in den Garten verguckt hat, sieht den Schimmelfleck im Keller nicht mehr. Geben Sie Ihrer Begleitung vorher eine klare Aufgabe: Keller, Dachboden und Sicherungskasten. Und vereinbaren Sie, dass im Objekt nichts Positives gesagt wird. Jedes „Wow" schwächt Ihre Verhandlungsposition, und der Makler hört mit.

Fragen, die Sie aktiv stellen sollten:

1. "Welcher Kesseltyp ist verbaut und aus welchem Jahr?" Lassen Sie sich das Typenschild und das letzte Schornsteinfegerprotokoll zeigen. Nur so klären Sie die Austauschpflicht nach § 72 GEG.
2. "Wie hoch waren die Heizkosten der letzten 3 Jahre?" Lassen Sie sich die Abrechnungen zeigen, nicht nur eine Zahl nennen. Eine mündliche Angabe ist wertlos. Vergleichen Sie mit dem Energieausweis: Weicht der Verbrauch stark nach oben ab, ist entweder das Gebäude schlechter als ausgewiesen oder die Anlage schlecht eingestellt.
3. "Was wurde wann saniert, und gibt es dazu Rechnungen?" Die Rechnung beweist drei Dinge auf einmal: dass die Arbeit wirklich gemacht wurde, dass ein Fachbetrieb sie gemacht hat, und wann die Gewährleistung des Handwerkers endet. „Vor ein paar Jahren neu gemacht" ohne Beleg ist keine Information.
4. "Gibt es Baulasten oder Wegerechte?" Nicht im Grundbuch sichtbar, aber im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Können den Wert erheblich mindern.
5. "Warum verkaufen die Eigentümer?" Flucht vor bekannten Problemen (Lärm, Nachbarn, Bauvorhaben nebenan) ist häufiger als gedacht. Fragen Sie ergänzend, was in der Nachbarschaft gebaut werden soll, und prüfen Sie den Bebauungsplan beim Bauamt.
6. "Wie lange ist das Objekt schon inseriert, und wurde der Preis bereits gesenkt?" Die Standzeit ist Ihr wichtigster Verhandlungshebel. Portale zeigen ein Einstelldatum, und ein Objekt, das seit Monaten läuft und schon einmal im Preis nachgegeben hat, wird selten teurer.
7. "Gab es Wasserschäden oder Rohrbrüche?" Der Verkäufer hat eine Offenbarungspflicht für bekannte Mängel. Lassen Sie die Antwort in den Kaufvertrag aufnehmen, dann wird aus einer Behauptung eine Zusicherung.

4. Welche Unterlagen Sie sehen müssen

Unterlagen sind kein Papierkram für den Notar, sie sind Ihre einzige Möglichkeit, das Objekt jenseits der schönen Oberfläche zu prüfen. Verlangen Sie sie vor dem Kaufvertragsentwurf, nicht danach:

• Energieausweis: Muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Passiert das nicht, ist das eine Ordnungswidrigkeit, und es sagt etwas über den Verkäufer. Mehr dazu im Energieausweis-Guide.
• Baugenehmigung und Bauakte: Einsicht beim Bauamt, mit Vollmacht des Eigentümers. Hier zeigt sich, ob der ausgebaute Dachboden oder der Wintergarten je genehmigt wurde. Ein Schwarzbau zählt nicht zur Wohnfläche, und die Behörde kann den Rückbau verlangen.
• Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung: braucht ohnehin die Bank.
• Teilungserklärung (nur Eigentumswohnung): Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, welche Sondernutzungsrechte gibt es (Stellplatz, Garten, Kellerraum)? Fenster und Balkone sind fast immer Gemeinschaftseigentum, Sie dürfen sie also nicht allein ändern.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre (nur ETW): die ehrlichste Quelle, die es gibt. Hier stehen aufgeschobene Sanierungen, Streit, Rechtsstreitigkeiten und beschlossene Sonderumlagen.
• Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage (nur ETW): Eine dünne Rücklage neben einem 50 Jahre alten Dach heißt: Die nächste Sonderumlage kommt, und zwar zu Ihren Lasten.

5. Wann sich ein Bausachverständiger lohnt

Eine Besichtigungsbegleitung durch einen unabhängigen Bausachverständigen kostet je nach Region und Anbieter etwa 400 bis 800 €. Er läuft mit Ihnen durch das Objekt, prüft visuell und sagt Ihnen, was er sieht. Ein ausführliches schriftliches Gutachten kostet deutlich mehr. Für die Kaufentscheidung reicht meist die Begleitung.

Die Rechnung ist einfach: Ein einziger übersehener Mangel aus der Tabelle oben kostet einen fünfstelligen Betrag. Die Begleitung kostet einen niedrigen dreistelligen. Sie lohnt sich besonders bei Gebäuden vor 1980, bei allem mit sichtbarer Feuchtigkeit, bei Rissen und immer dann, wenn Sie an der Grenze Ihres Budgets kaufen und keinen Puffer für Überraschungen haben.

6. Zweite Besichtigung: Pflichttermin

Vereinbaren Sie immer eine zweite Besichtigung, idealerweise zu einer anderen Tageszeit und Wetterlage. Eine Immobilie zeigt sich am Samstagvormittag bei Sonne von ihrer besten Seite, und genau deshalb liegen Besichtigungstermine so oft dort:

• Erste Besichtigung am Samstag? Zweite unter der Woche zur Berufsverkehrszeit (Verkehrslärm, Parkplatzsituation).
• Erste bei Sonnenschein? Zweite bei Regen. Nur dann sehen Sie, ob Wasser am Haus steht, ob die Dachrinnen überlaufen und ob es im Keller feucht wird.
• Gehen Sie einmal abends hin: Lärm aus Nachbarwohnungen, Beleuchtung der Straße, wie voll die Parkplätze ab 19 Uhr sind.
• Achten Sie auf die Nachbarschaft: Gerüche, Gaststätten, Gewerbe, Bahnlinien, Einflugschneisen.
• Zur zweiten Besichtigung den Sachverständigen mitbringen.

7. Weiterführende Links

• Verbraucherzentrale – Bau- und Immobilienfinanzierung
• VPB – Verband Privater Bauherren (Sachverständige finden)
• Bauherren-Schutzbund – Sachverständige finden