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GEG 2026: 3 Sanierungspflichten beim Hauskauf

Aktualisiert: 2026-07-18 · Lesezeit: 13 Min. · ImmoLens Redaktion

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet neue Eigentümer zu bestimmten energetischen Sanierungen. Wer 2026 ein älteres Haus kauft, muss diese Pflichten kennen, sonst drohen Bußgelder und unerwartete Kosten. Dieser Ratgeber erklärt die drei Nachrüstpflichten im Detail, welche Fristen gelten, wer sich auf Bestandsschutz berufen kann und was die Sanierungskosten für Ihre Preisverhandlung bedeuten.

1. Wer ist überhaupt betroffen?

Der wichtigste Satz zuerst: Die drei Nachrüstpflichten treffen nicht jeden Eigentümer. Es gibt eine Ausnahme, die viele Altbauten jahrzehntelang geschützt hat, und genau diese Ausnahme endet mit dem Verkauf.

Nach § 73 GEG (und der gleichlautenden Regelung in § 47 GEG für die Geschossdecke) gilt: Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten befreit. Wer also seit den Neunzigern im eigenen Haus wohnt, muss weder die Heizung tauschen noch die Geschossdecke dämmen.

Diese Befreiung ist jedoch an die Person gebunden, nicht an das Gebäude. Sie geht nicht auf den Käufer über. Das Gesetz formuliert die Frist präzise: Der neue Eigentümer hat die Pflichten innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 zu erfüllen.

2. Pflicht 1: Heizungstausch (§ 72 GEG)

§ 72 GEG verbietet den Weiterbetrieb alter Heizkessel für flüssige und gasförmige Brennstoffe, also Öl und Gas. Entscheidend sind zwei Stichtage und eine Bauart:

• Kessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden.
• Kessel, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen 30 Jahre ab Einbau laufen. Ein Kessel von 1996 ist also seit 2026 fällig.
• Betroffen sind nur Kessel mit einer Nennleistung von 4 kW bis 400 kW. Kleinere und größere Anlagen fallen nicht unter die Regel.

Der Punkt, an dem sich die Frage entscheidet, ist die Bauart des Kessels. Das Betriebsverbot trifft nur Konstanttemperaturkessel, also die alte Bauweise, die den Kesselinhalt dauerhaft auf hoher Temperatur hält. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausdrücklich ausgenommen und dürfen auch mit 35 Jahren weiterlaufen.

3. Pflicht 2: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Die oberste Geschossdecke, also die Decke zum unbeheizten Dachboden, muss so gedämmt sein, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Je nach Dämmstoff bedeutet das rund 14 bis 20 Zentimeter Dämmung. Frist nach dem Eigentümerwechsel: zwei Jahre.

Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder wenn das Dach den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Wer also einen ausgebauten, gedämmten Dachboden hat, muss nichts tun.

4. Pflicht 3: Dämmung der Rohrleitungen (§ 69 Abs. 2 GEG)

Die dritte Pflicht ist die unbekannteste und die billigste. Nach § 69 Abs. 2 GEG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, gedämmt werden. Gemeint sind die Rohre, die im Keller quer unter der Decke laufen. Anders als bei Heizung und Geschossdecke gibt es hier keine Übergangsfrist im Gesetz: Die Pflicht besteht, sobald der Bestandsschutz entfällt.

Wie dick gedämmt werden muss, steht in Anlage 8 des GEG und hängt vom Innendurchmesser des Rohres ab (bezogen auf einen Dämmstoff mit 0,035 W/(m·K)):

Material und Aufwand sind gering: Vorgeschlitzte Dämmschalen aus dem Baumarkt kosten in Eigenleistung etwa 5–15 € pro laufendem Meter. Für einen typischen Keller summiert sich das auf 200 bis 500 €. Kaum eine andere Pflicht lässt sich so schnell und so günstig erledigen.

5. Die 65-Prozent-Regel (§ 71 GEG) und die kommunale Wärmeplanung

Die Nachrüstpflichten sagen nur, dass ein alter Kessel raus muss. Was hineindarf, regelte bisher ein anderer Paragraf: § 71 GEG verlangt, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Für Bestandsgebäude ist diese Pflicht aber nicht sofort scharf geschaltet, sondern an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Erst wenn Ihre Gemeinde ihren Wärmeplan vorgelegt und ein Gebiet ausgewiesen hat, gilt die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen im Bestand.

Das Wärmeplanungsgesetz setzt dafür zwei Fristen. Das entscheidet darüber, ob die Regel für Sie schon heute greift:

Erfüllt werden die 65 Prozent in der Praxis über Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Biomasse (Pellets) oder eine Hybridlösung aus Wärmepumpe und Spitzenlastkessel.

6. Keine Pflicht: Fassade, Fenster, Keller

Entgegen einer verbreiteten Annahme löst der Eigentümerwechsel keine Pflicht zur Fassadendämmung, zum Fenstertausch oder zur Kellerdämmung aus. Wer ein Haus mit Fenstern von 1985 kauft, darf diese Fenster behalten, solange er will.

Anforderungen entstehen erst, wenn Sie das Bauteil ohnehin erneuern. Dann gilt § 48 GEG: Das neue Bauteil muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Wichtig ist die Bagatellgrenze im selben Paragrafen: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer zwei von zwanzig Fenstern austauscht, löst also keine GEG-Anforderung aus. Wer die komplette Südseite neu verglast, sehr wohl.

7. Kontrolle, Bußgeld und Befreiung

Kontrolliert wird über den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, der bei der Feuerstättenschau ohnehin ins Haus kommt und die Einhaltung der Heizungsvorschriften prüft. Stellt er einen Verstoß fest, setzt er eine Frist zur Nachbesserung. Bleibt die aus, geht die Sache an die zuständige Behörde.

§ 108 GEG stellt Verstöße als Ordnungswidrigkeit unter Bußgeld. Der Rahmen reicht bei Verstößen gegen die Nachrüstpflicht (§ 47) und das Betriebsverbot (§ 72) bis zu 50.000 €. Das ist die gesetzliche Obergrenze, nicht der Regelfall: In der Praxis liegen die tatsächlich verhängten Bußgelder für ein einzelnes Einfamilienhaus deutlich darunter. Verlassen sollte man sich darauf nicht, denn das Bußgeld ersetzt die Pflicht nicht, es kommt obendrauf.

Es gibt zwei Auswege. § 102 GEG erlaubt eine Befreiung im Härtefall, wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen. Der Antrag geht an die zuständige Landesbehörde, in der Regel die untere Baubehörde. Zusätzlich enthält § 47 GEG selbst eine Wirtschaftlichkeitsausnahme: Die Dämmpflicht entfällt, wenn die erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Beides sind Einzelfallentscheidungen und kein Freibrief.

8. Sanierungspflichten sind ein Preisargument

Für die Kaufverhandlung ist das GEG Ihr bestes Werkzeug, denn hier geht es nicht um Geschmack, sondern um gesetzlich erzwungene Ausgaben mit einer Frist. Ein Verkäufer kann über die Farbe des Bads streiten, aber nicht darüber, dass ein Konstanttemperaturkessel von 1994 raus muss.

Eine belastbare Verhandlungsposition entsteht aus drei Zahlen: den Pflichtkosten, der maximal erreichbaren Förderung und dem verbleibenden Eigenanteil. Bei einem Haus mit altem Ölkessel und ungedämmtem Dachboden liegt dieser Eigenanteil realistisch im mittleren fünfstelligen Bereich, und zwar fällig innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf. Genau diese Summe gehört auf den Tisch, belegt mit zwei Handwerkerangeboten. Für eine große Sanierung zum Effizienzhaus bietet die KfW mit dem Programm 261 zusätzlich einen Kredit von bis zu 150.000 € je Wohneinheit mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 45 %.

Quellen und Stand

Stand: 18. Juli 2026. Paragrafen geprüft gegen den Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de (GEG) . Die beschlossene Novelle ist dokumentiert beim Deutschen Bundestag (Beschluss vom 10. Juli 2026) , eine gute laufend aktualisierte Übersicht bietet der ADAC-Überblick zum Heizungsgesetz . Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt können sich Details ändern; verbindlich ist allein der verkündete Gesetzestext.