Alle Ratgeber · Recht

Sanierungspflicht Hauskauf 2026: GEG nach der Reform

Aktualisiert: 2026-10-11 · Lesezeit: 13 Min. · ImmoLens Redaktion

Das Gebäudeenergiegesetz, seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verpflichtet neue Eigentümer zu bestimmten energetischen Nachrüstungen. Mit der Reform ist die bekannteste Pflicht weggefallen: Alte Heizkessel müssen nach dem Kauf nicht mehr ausgetauscht werden. Geblieben sind zwei Pflichten, die Sie kennen sollten, weil sie mit dem Kauf auf Sie übergehen und eine Frist haben. Dieser Ratgeber erklärt, was seit der Reform gilt, wer sich auf Bestandsschutz berufen kann und was das für Ihre Preisverhandlung bedeutet.

1. Wer ist überhaupt betroffen?

Die beiden Nachrüstpflichten treffen nicht jeden Eigentümer. Es gibt eine Ausnahme, die viele Altbauten jahrzehntelang geschützt hat, und genau diese Ausnahme endet mit dem Verkauf.

Nach § 35 GModG (Geschossdecke) und § 69 Abs. 3 GModG (Rohrleitungen) gilt: Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten befreit. Wer also seit den Neunzigern im eigenen Haus wohnt, muss weder die Geschossdecke noch die Rohre dämmen.

Diese Befreiung ist jedoch an die Person gebunden, nicht an das Gebäude. Sie geht nicht auf den Käufer über. Das Gesetz formuliert die Frist präzise: Der neue Eigentümer hat die Pflichten innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 zu erfüllen.

2. Weggefallen: der Pflicht-Heizungstausch

Bis zum 28. Juli 2026 durften Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach § 72 GEG höchstens 30 Jahre betrieben werden, und ein Käufer musste einen solchen Kessel innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ersetzen. Diese Pflicht gibt es nicht mehr. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die §§ 71 bis 73 gestrichen, damit auch das Enddatum 31. Dezember 2044 für fossile Heizungen. Ein alter Kessel darf weiterlaufen, solange er funktioniert und die üblichen Betreiberpflichten (Wartung, Abgaswerte, Schornsteinfeger) erfüllt sind.

Kostenfrei ist ein alter Kessel deshalb nicht. Er verbraucht deutlich mehr Brennstoff als eine moderne Anlage, Ersatzteile werden knapp, und fällt er im Winter aus, müssen Sie unter Zeitdruck entscheiden. Für die Kaufentscheidung ist die Heizung damit vom Pflichtthema zum Kostenthema geworden: Rechnen Sie den Austausch in den nächsten Jahren ein, wenn der Kessel älter als 20 bis 25 Jahre ist, aber nicht als gesetzlich erzwungene Ausgabe.

3. Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG)

Die oberste Geschossdecke, also die Decke zum unbeheizten Dachboden, muss so gedämmt sein, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Je nach Dämmstoff bedeutet das rund 14 bis 20 Zentimeter Dämmung. Frist nach dem Eigentümerwechsel: zwei Jahre (siehe Abschnitt 1). Die Regel stand bis Juli 2026 inhaltsgleich in § 47 GEG.

Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder wenn das Dach den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Wer also einen ausgebauten, gedämmten Dachboden hat, muss nichts tun.

4. Pflicht 2: Dämmung der Rohrleitungen (§ 69 GModG)

Die zweite Pflicht ist die unbekannteste und die billigste. Nach § 69 Abs. 2 GModG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, gedämmt werden. Gemeint sind die Rohre, die im Keller quer unter der Decke laufen. Neu seit Juli 2026: Für Käufer gilt dieselbe Zwei-Jahres-Regel wie bei der Geschossdecke (§ 69 Abs. 3 und 4), einschließlich des Denkfehlers aus Abschnitt 1.

Wie dick gedämmt werden muss, steht in Anlage 8 und hängt vom Innendurchmesser des Rohres ab (bezogen auf einen Dämmstoff mit 0,035 W/(m·K)):

Material und Aufwand sind gering: Vorgeschlitzte Dämmschalen aus dem Baumarkt kosten in Eigenleistung etwa 5–15 € pro laufendem Meter. Für einen typischen Keller summiert sich das auf 200 bis 500 €. Kaum eine andere Pflicht lässt sich so schnell und so günstig erledigen.

5. Wenn Sie die Heizung tauschen: was jetzt gilt

Müssen Sie die Heizung irgendwann ersetzen, haben Sie seit dem 29. Juli 2026 freie Wahl: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizung oder wieder ein Gas- oder Ölkessel (§ 42 GModG). Die frühere 65-Prozent-Regel und ihre Kopplung an die kommunale Wärmeplanung gibt es nicht mehr.

Für einen neuen Gas- oder Ölkessel, der nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wird, gilt allerdings die Bio-Treppe (§ 43 GModG): Ein steigender Teil der Wärme muss aus klimaneutralen Brennstoffen wie Biomethan, Bioöl oder grünem Wasserstoff stammen.

Klimaneutrale Brennstoffe sind teurer als Erdgas und Heizöl, die Betriebskosten eines neuen fossilen Kessels steigen also mit jeder Stufe. Wer heute ersetzt, sollte das gegen eine Wärmepumpe rechnen. Wichtig für die Förderung: Den KfW-Heizungszuschuss (KfW 458) gibt es weiterhin nur für Anlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Wärme. Was gesetzlich erlaubt ist und was gefördert wird, sind seit der Reform zwei verschiedene Fragen.

6. Keine Pflicht: Fassade, Fenster, Keller

Entgegen einer verbreiteten Annahme löst der Eigentümerwechsel keine Pflicht zur Fassadendämmung, zum Fenstertausch oder zur Kellerdämmung aus. Wer ein Haus mit Fenstern von 1985 kauft, darf diese Fenster behalten, solange er will.

Anforderungen entstehen erst, wenn Sie das Bauteil ohnehin erneuern. Dann gilt § 36 GModG (früher § 48 GEG): Das neue Bauteil muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Wichtig ist die Bagatellgrenze im selben Paragrafen: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer zwei von zwanzig Fenstern austauscht, löst also keine Anforderung aus. Wer die komplette Südseite neu verglast, sehr wohl.

7. Kontrolle, Bußgeld und Befreiung

Kontrolliert wird über den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, der bei der Feuerstättenschau ohnehin ins Haus kommt. Stellt er einen Verstoß fest, setzt er eine Frist zur Nachbesserung. Bleibt die aus, geht die Sache an die zuständige Behörde.

§ 108 GModG stellt Verstöße als Ordnungswidrigkeit unter Bußgeld. Für die Dämmung der Geschossdecke (§ 35 Abs. 1) und der Rohrleitungen (§ 69) reicht der Rahmen bis zu 50.000 €. Das ist die gesetzliche Obergrenze, nicht der Regelfall: In der Praxis liegen die tatsächlich verhängten Bußgelder für ein einzelnes Einfamilienhaus deutlich darunter. Verlassen sollte man sich darauf nicht, denn das Bußgeld ersetzt die Pflicht nicht, es kommt obendrauf.

Es gibt zwei Auswege. § 102 GModG erlaubt eine Befreiung im Härtefall, wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen. Der Antrag geht an die zuständige Landesbehörde, in der Regel die untere Baubehörde. Zusätzlich enthält § 35 selbst eine Wirtschaftlichkeitsausnahme: Die Dämmpflicht entfällt, wenn die erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Beides sind Einzelfallentscheidungen und kein Freibrief.

8. Sanierungspflichten und Heizungsalter in der Preisverhandlung

Seit der Reform sind die gesetzlich erzwungenen Ausgaben beim Hauskauf klein: Geschossdecke und Rohre kosten zusammen meist einige Tausend Euro. Das größere Thema ist die Heizung, nicht als Pflicht, sondern als absehbare Ausgabe. Ein 30 Jahre alter Ölkessel muss nicht mehr raus, wird es aber in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit, und genau das gehört in die Verhandlung.

Eine belastbare Verhandlungsposition entsteht aus drei Zahlen: den Kosten, der maximal erreichbaren Förderung und dem verbleibenden Eigenanteil. Bei den Pflichten zählt zusätzlich die Frist; bei der Heizung das Alter und der Zustand, belegt durch das Protokoll des Schornsteinfegers. Beides gehört auf den Tisch, am besten mit zwei Handwerkerangeboten. Für eine große Sanierung zum Effizienzhaus bietet die KfW mit dem Programm 261 zusätzlich einen Kredit von bis zu 150.000 € je Wohneinheit; der Tilgungszuschuss liegt seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 je nach Stufe bei 0 bis 10 %, plus Boni für Worst Performing Buildings und serielle Sanierung.

Quellen und Stand

Stand: 11. Oktober 2026. Geprüft gegen den verkündeten Gesetzestext im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Gesetz vom 23. Juli 2026; Artikel 1 in Kraft seit 29. Juli 2026, Artikel 2 ab 1. Januar 2027), insbesondere Artikel 1 Nr. 15 (§§ 46, 47 werden §§ 34, 35), Nr. 30 (§ 69 Abs. 3 und 4), Nr. 32 (Streichung der §§ 71 bis 73) und Nr. 51 (§ 108). Eine Übersicht bietet das GModG-Infoportal der Bundesregierung . Verbindlich ist allein der verkündete Gesetzestext.