Nebenkosten-Rechner: Kaufnebenkosten berechnen

Berechnen Sie schnell und einfach die Kaufnebenkosten für Ihren Immobilienkauf. Der Rechner berücksichtigt die Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten sowie optionale Maklergebühren.

Was sind Kaufnebenkosten?

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar (rund 1,5 %), Grundbuch (rund 0,5 %) und, falls beteiligt, Makler (rund 3,57 %). Ohne Makler summiert sich das auf 5,5 % (Bayern) bis 8,5 % (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen), mit Makler auf rund 9 bis 12 %. Die verbreitete Faustregel "7 bis 12 %" unterstellt stillschweigend einen Makler.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026

• Bayern: 3,5 %
• Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %
• Hamburg, Sachsen: 5,5 %
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 %

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen

Notar und Grundbuch sind hier nicht geschätzt, sondern nach Tabelle B des GNotKG gerechnet, mit einer Grundschuld über 320.000 €:

• Grunderwerbsteuer 6,5 %: 26.000 €
• Notar nach GNotKG, inklusive Umsatzsteuer: 3.558 €
• Grundbuch nach GNotKG, umsatzsteuerfrei: 1.813 €
• Makler 3,57 % (falls beteiligt): 14.280 €
• Summe: 31.371 € ohne Makler, 45.651 € mit Makler

Die Faustformel von rund 2 % für Notar und Grundbuch käme hier auf 8.000 € und liegt damit gut 2.600 € zu hoch. Sie ist als Planungspuffer gedacht: Auslagen, ein Notaranderkonto und die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers kommen im Einzelfall hinzu. Wer es genau wissen will, nutzt den Notarkosten-Rechner.

Warum das Eigenkapital daran hängt

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht: Steuer und Gebühren erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Sie müssen deshalb aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 400.000 € finanzieren will, braucht die 34.000 bis 48.280 € zusätzlich auf dem Konto.

Wo sich wirklich sparen lässt

• Bundesland: Der größte Hebel liegt bei der Grunderwerbsteuer, aber die Lage ist selten verhandelbar. Zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) liegen bei 400.000 € immerhin 12.000 €.
• Bewegliches Inventar: Einbauküche, Möbel oder Sauna können im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt akzeptiert das nur bei realistischen Werten, üblich sind maximal rund 15 % des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Seit 2020 gilt beim Kauf durch Verbraucher das Bestellerprinzip anteilig, Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel.
• Notar: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und nicht verhandelbar. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, irrt.

Häufige Fragen

Sind die Nebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählen Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung des Gebäudeanteils berücksichtigt.

Wann werden die Nebenkosten fällig?

Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung, die Grunderwerbsteuer meist vier bis acht Wochen später per Bescheid vom Finanzamt. Erst nach ihrer Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.

Jetzt Nebenkosten berechnen, kostenlos · Notarkosten exakt nach GNotKG · Ausführlicher Ratgeber · Budget-Rechner

Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Posten und der einzige, der allein vom Bundesland abhängt. Zwischen Bayern und den teuersten Ländern liegen drei Prozentpunkte. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 15.000 € Unterschied, nur wegen der Landesgrenze.

Maßgeblich ist die Lage der Immobilie, nicht dein Wohnsitz. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt den schleswig-holsteinischen Satz.

Drei durchgerechnete Fälle

Die folgenden Zahlen kommen aus derselben Berechnung wie der Rechner oben. Notar- und Grundbuchkosten sind exakt nach GNotKG ermittelt, nicht als Pauschale geschätzt, und die Notargebühr enthält die Umsatzsteuer.

Der Vergleich zeigt, warum eine Faustformel wie „rund 10 Prozent" in die Irre führt: Zwischen dem bayerischen Fall ohne Makler und dem nordrhein-westfälischen mit Makler liegen 6,4 Prozentpunkte. Auf 500.000 € Kaufpreis sind das über 30.000 € Eigenkapital, die du entweder hast oder nicht.

So rechnet dieser Rechner

Notar- und Grundbuchkosten sind keine Verhandlungssache und keine Pauschale. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), und jeder Notar in Deutschland muss dieselben Sätze ansetzen. Grundlage ist die Tabelle B: Zu jedem Geschäftswert gehört eine feste einfache Gebühr, und jede Amtshandlung ist ein Vielfaches davon.

Zwei Punkte, die häufig übersehen werden. Erstens fällt auf die Notargebühren Umsatzsteuer an, auf die Grundbuchgebühren nicht: Das Grundbuchamt ist eine Behörde. Zweitens hängt ein Teil der Kosten nicht am Kaufpreis, sondern an der Darlehenssumme. Wer mehr Eigenkapital einsetzt, senkt damit auch die Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld. Deshalb fragt der Rechner oben nach beidem getrennt.

Was dieser Rechner bewusst nicht enthält

Die vier Posten oben sind die Kaufnebenkosten im engeren Sinn, also das, was zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag zwingend anfällt. Nicht enthalten und trotzdem einzuplanen:

• Finanzierungsnebenkosten wie Schätzkosten der Bank oder Bereitstellungszinsen
• Modernisierung und Reparaturen, der oft größte Posten nach dem Kauf
• Umzug, Küche, Einrichtung
• Grundsteuer und laufende Kosten ab der Übergabe
• Ablösung von Rechten Dritter, etwa ein Wegerecht oder eine Reallast

Österreich und Schweiz

Der Rechner kann beides. In Österreich ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % bundesweit einheitlich (§ 7 GrEStG 1987), dazu kommen 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr und die Kosten der Vertragserrichtung. Die Bundesland-Auswahl entfällt deshalb.

In der Schweiz ist es umgekehrt: Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten sind kantonal geregelt und unterscheiden sich erheblich. Einige Kantone erheben gar keine Handänderungssteuer. Der Rechner fragt deshalb nach dem Kanton.

Häufige Fragen zur Berechnung

Warum weicht mein Notarangebot vom Rechner ab?

Die Gebührensätze sind gesetzlich fix, die Auswahl der Positionen nicht. Kommen Zusatzleistungen dazu, etwa die Verwaltung eines Notaranderkontos, eine Löschungsbewilligung für eine alte Grundschuld oder die Beurkundung einer Teilungserklärung, steigt die Rechnung. Nach unten abweichen darf ein Notar nicht.

Zählt die Küche zum Kaufpreis?

Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markise kann im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt erkennt das an, solange der Wert plausibel ist; als Faustgröße gelten 15 % des Kaufpreises als Obergrenze, darüber wird es geprüft.

Wann muss ich die Nebenkosten bezahlen?

Nicht alle auf einmal. Die Notarrechnung kommt nach der Beurkundung, der Grunderwerbsteuerbescheid meist vier bis acht Wochen später, die Maklerprovision mit dem wirksamen Kaufvertrag. Der Grundbucheintrag erfolgt erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, und die gibt es erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Kann ich die Maklerprovision noch verhandeln?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020 das Halbteilungsprinzip: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte und nie mehr als der Verkäufer. Die Gesamthöhe selbst ist frei vereinbar und verhandelbar, üblich sind 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, also 2,98 bis 3,57 % je Seite.

Ausführlich erklärt, wofür die einzelnen Posten stehen und wo sich sparen lässt, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Wer nur Notar und Grundbuch braucht, findet die Positionsaufstellung im Notarkosten-Rechner.