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Nebenkosten beim Hauskauf: 5,5 bis 12 % erklärt

Aktualisiert: 2026-07-12 · Lesezeit: 13 Min. · ImmoLens Redaktion

Beim Kauf einer Immobilie fällt mehr an als der Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten liegen ohne Makler bei 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland, und mit Makler bei rund 9 bis 12 %. Die verbreitete Faustregel „7 bis 12 %" unterstellt stillschweigend einen Makler und ist deshalb für den Privatkauf zu hoch und für Nordrhein-Westfalen mit Makler zu niedrig. Der entscheidende Punkt ist ein anderer: Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen. Die Bank finanziert sie in aller Regel nicht mit, und der Grund dafür ist nicht Bosheit, sondern Systematik.

1. Grunderwerbsteuer: der größte Posten

§ 11 GrEStG nennt einen Regelsteuersatz von 3,5 Prozent. Diesen Satz zahlt heute nur noch, wer in Bayern kauft. Alle anderen Länder haben von der Befugnis Gebrauch gemacht, den Steuersatz selbst festzusetzen. Die Spanne reicht von 3,5 % bis 6,5 %, also fast um den Faktor zwei.

Drei Dinge über diese Steuer sollten Sie kennen, weil sie den Ablauf des Kaufs bestimmen:

• Wer schuldet sie? Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind beide Vertragsteile Steuerschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Zahlung, gegenüber dem Finanzamt bleibt der Verkäufer aber in der Haftung. Deshalb besteht jeder Verkäufer darauf, dass Sie zügig zahlen.
• Wann wird sie fällig? Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung einen Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt Sie nach § 22 GrEStG gar nicht als Eigentümer eintragen. Die Steuer ist also kein nachgelagerter Posten, sie steht auf dem kritischen Pfad zum Eigentum.
• Wann entfällt sie? § 3 GrEStG nennt die Ausnahmen: bei einer Gegenleistung von höchstens 2.500 € (Nr. 1), beim Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers (Nr. 4) und beim Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Enkel, samt Stiefkindern und deren Ehegatten (Nr. 6). Der Kauf vom Bruder ist steuerpflichtig, der Kauf von den Eltern nicht.

Von der Staatsangehörigkeit hängt die Steuer übrigens nicht ab: Käufer ohne deutschen Pass zahlen dieselben Sätze. Welche Besonderheiten für sie beim Ablauf gelten, steht im Ratgeber Immobilie kaufen ohne deutschen Pass.

2. Notar und Grundbuch: die echte Gebührenrechnung

Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben, und er ist nicht verhandelbar: Seine Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit identisch. Ein „günstiger Notar" existiert nicht. Was variiert, ist nur der Umfang der Tätigkeiten.

Die Rechnung entsteht in zwei Schritten. Zuerst wird aus dem Geschäftswert über Tabelle B des GNotKG eine einfache Gebühr abgelesen. Bei einem Geschäftswert bis 350.000 € sind das 685 €, bei einem Geschäftswert bis 320.000 € sind es 635 €. Dann wird diese Gebühr mit dem Faktor aus dem Kostenverzeichnis multipliziert.

Diese Rechnung müssen Sie nicht von Hand nachvollziehen: Der Notarkosten-Rechner arbeitet mit derselben Tabelle B und weist jede Gebührenposition einzeln aus, für Ihren Kaufpreis und Ihren Darlehensbetrag.

3. Maklerprovision: was sich 2020 wirklich geändert hat

Am 23. Dezember 2020 sind die §§ 656a bis 656d BGB in Kraft getreten. Der Begriff „Bestellerprinzip", der dafür oft benutzt wird, ist irreführend: Das echte Bestellerprinzip gilt bei der Vermietung. Beim Kauf gilt seit 2020 etwas anderes, nämlich ein Halbteilungsgebot.

In der Praxis liegt die Gesamtprovision meist bei 6 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, geteilt also 3 bis 3,57 % für den Käufer. Der Satz ist regional unterschiedlich und frei vereinbar, ein gesetzlicher Höchstsatz existiert nicht. Der Rechner oben arbeitet mit 3,57 %, dem am weitesten verbreiteten Käuferanteil.

4. Warum die Bank die Nebenkosten als Eigenkapital sehen will

Das ist der Abschnitt, an dem die meisten Finanzierungen scheitern, und die Logik dahinter ist streng.

Eine Bank verleiht Geld gegen eine Sicherheit, und die Sicherheit ist die Immobilie. Was sie im Notfall verwerten kann, ist das Haus, nicht die Grunderwerbsteuer und nicht die Maklerrechnung. Die Nebenkosten sind in dem Moment, in dem sie gezahlt sind, wirtschaftlich vernichtet: Sie schaffen keinen Gegenwert, der im Objekt steckenbleibt. Wer 12 % Nebenkosten mitfinanziert, hat am Tag nach dem Kauf eine Schuld, die 12 % über dem liegt, was die Sicherheit hergibt.

Dazu kommt, dass die Bank ohnehin nicht mit dem Kaufpreis rechnet, sondern mit dem Beleihungswert, dem dauerhaft und auch in einer Krise erzielbaren Wert. Spekulative Elemente müssen dabei ausdrücklich außer Betracht bleiben (§ 16 PfandBG). Der Beleihungswert liegt typischerweise rund 10 % unter dem Kaufpreis. Beide Effekte zusammen ergeben die Rechnung, die Käufer überrascht:

Wie die Bank den Beleihungswert herleitet und warum er rund zehn Prozent unter dem Kaufpreis liegt, erklärt der Ratgeber Immobilie bewerten im Abschnitt zu Verkehrswert und Beleihungswert.

5. Das Gesamtbeispiel: Baden-Württemberg

Die Extremwerte der Spanne: In Bayern ohne Makler zahlen Sie bei 350.000 € rund 19.250 € (5,5 %). In Nordrhein-Westfalen mit Makler sind es rund 42.245 € (12,1 %). Zwischen diesen beiden Punkten liegen 23.000 €, die allein von Bundesland und Vertriebsweg abhängen, nicht vom Haus.

6. Was zusätzlich anfällt und gern vergessen wird

7. Wo sich wirklich sparen lässt

1. Provisionsfrei kaufen. Der einzige Posten, der komplett wegfallen kann. Bei 350.000 € sind das rund 12.495 €. Die Portale haben Filter für provisionsfreie Angebote, und Bauträger verkaufen fast immer ohne Makler.
2. Inventar im Kaufvertrag getrennt ausweisen. Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstück und Gebäude an, nicht auf bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Markise oder Gartenhaus. Werden 20.000 € Inventar herausgerechnet, spart das in Nordrhein-Westfalen 1.300 € Steuer. Belastbar ist das nur mit einer Einzelaufstellung mit realistischen Zeitwerten. Ein pauschaler Ansatz ohne Nachweis fällt bei einer Prüfung um.
3. Grundschuld nicht höher bestellen als nötig. Die Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld hängen an ihrem Betrag, nicht am Kaufpreis. Wer die Grundschuld auf die tatsächliche Darlehenssumme begrenzt statt auf den Kaufpreis, spart bares Geld.
4. Alte Grundschulden des Verkäufers klären. Die Löschung von Altlasten im Grundbuch kostet Gebühren. Wer sie trägt, ist Verhandlungssache und gehört vor die Beurkundung, nicht danach.

8. Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten (FAQ)

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Ohne Makler 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises, mit Makler rund 9 bis 12 %. Den Ausschlag geben fast nur Bundesland und Vertriebsweg: Bei 350.000 € Kaufpreis zahlen Sie in Bayern ohne Makler rund 19.250 €, in Nordrhein-Westfalen mit Makler rund 42.245 €. Das sind 23.000 € Unterschied bei identischem Haus. Die geläufige Faustregel von 7 bis 12 % unterstellt stillschweigend einen Makler und passt deshalb weder für den Privatkauf noch für das obere Ende.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Den Regelsatz von 3,5 % aus § 11 GrEStG zahlt nur noch, wer in Bayern kauft; am oberen Ende stehen Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %. Entscheidend ist, wo das Grundstück liegt, nicht wo Sie wohnen. Planen Sie die Steuer früh ein: Ohne bezahlte Steuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese darf das Grundbuchamt Sie nach § 22 GrEStG nicht eintragen.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Planen Sie mit rund 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuch, zusammen also etwa 2 %. Die reinen Beurkundungs- und Eintragungsgebühren fallen niedriger aus: Bei 350.000 € Kaufpreis und 300.000 € Grundschuld summieren sie sich auf rund 4.050 €, das sind 1,2 %. Die Differenz sind Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Löschungen alter Grundschulden. Die exakten Positionen für Ihren Fall zeigt der Notarkosten-Rechner.

Wie viel Maklerprovision zahlt der Käufer?

Üblich sind 3 bis 3,57 % für den Käufer, bei einer Gesamtprovision von 6 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Halbteilung: Der Verkäufer muss mindestens den gleichen Betrag selbst tragen, und Ihre Zahlung wird erst fällig, wenn er seine Hälfte nachweislich beglichen hat. Beim Mehrfamilienhaus, beim unbebauten Grundstück und beim Gewerbeobjekt greift diese Regel nicht, dort kann die volle Provision beim Käufer landen.

Warum verlangt die Bank die Nebenkosten aus Eigenkapital?

Weil die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Ihre Sicherheit ist das Haus, nicht die Steuer und nicht die Maklerrechnung. Dazu kommt der Beleihungswert, der typischerweise rund 10 % unter dem Kaufpreis liegt. Im Beispiel mit 350.000 € und 90.000 € Eigenkapital rechnet der Käufer mit 86,4 %, die Bank sieht 96,0 % Beleihungsauslauf. Welcher Kaufpreis mit Ihrem Eigenkapital realistisch ist, zeigt der Budget-Rechner.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

In drei Fällen: bei einer Gegenleistung von höchstens 2.500 €, beim Erwerb vom Ehegatten oder Lebenspartner und beim Erwerb von Verwandten in gerader Linie, also Eltern, Kindern und Enkeln samt Stiefkindern und deren Ehegatten (§ 3 Nr. 1, 4 und 6 GrEStG). Die Grenze verläuft enger, als viele erwarten: Wer vom Bruder kauft, zahlt voll, wer von den Eltern kauft, gar nicht. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG ohnehin beide Vertragsteile, der Verkäufer haftet also mit.

9. Weiterführende Links

• Grunderwerbsteuergesetz, Volltext
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• Bundesnotarkammer, Notarsuche