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Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauche ich wirklich?

Aktualisiert: 2026-07-12 · Lesezeit: 12 Min. · ImmoLens Redaktion

„Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?" ist eine der häufigsten Fragen angehender Immobilienkäufer. Die kurze Antwort: mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises obendrauf, und in jedem Fall einen Puffer, den Sie nicht anfassen. Dieser Ratgeber erklärt, was überhaupt als Eigenkapital zählt, warum der Beleihungsauslauf über Ihren Zins entscheidet, wie lange der Aufbau realistisch dauert und wo die Vollfinanzierung gefährlich wird.

1. Was zählt als Eigenkapital, was nicht?

Drei Positionen verdienen eine genauere Betrachtung, weil sie in der Praxis regelmäßig falsch eingeschätzt werden:

• Das Wertpapierdepot. Banken setzen ein Depot selten zum vollen Kurswert an, weil der Kurs bis zur Auszahlung fallen kann. Verkaufen Sie rechtzeitig und weisen Sie den Erlös als Guthaben nach, statt mit einem schwankenden Depotauszug zu verhandeln.
• Die Lebensversicherung. Der Rückkaufswert zählt, aber die Kündigung ist oft ein Verlustgeschäft. Alte Verträge mit hoher Garantieverzinsung sollten Sie nicht auflösen, nur um die Eigenkapitalquote zu schmücken. Prüfen Sie stattdessen eine Beleihung des Vertrags.
• Die Muskelhypothek. Banken erkennen Eigenleistung an, typischerweise in einer Größenordnung von 10.000 bis 30.000 €, häufig gedeckelt auf etwa 10 bis 15 Prozent der veranschlagten Handwerkerkosten. Anerkannt wird nur, was Sie realistisch selbst können: Malern, Böden verlegen, Garten. Nicht Elektrik, nicht Sanitär.

2. Eigenkapital ist nicht dasselbe wie verfügbares Geld

Das ist der Fehler, der die meisten Finanzierungen im ersten Jahr in Schieflage bringt: Der Käufer schiebt jeden verfügbaren Euro ins Eigenkapital, um den Zins zu drücken, und steht am Einzugstag mit einem leeren Konto in einem Haus, das er nicht kennt.

Die Regel lautet deshalb: Drei bis sechs Monatsausgaben müssen als Liquiditätspuffer übrig bleiben, und zwar zusätzlich zum Eigenkapital, nicht daraus.

3. Das Minimum: die Kaufnebenkosten

Das absolute Minimum an Eigenkapital sind die Kaufnebenkosten, denn Banken finanzieren diese in aller Regel nicht mit. Sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte: Die Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist. Je nach Bundesland sind das 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises:

4. Der Beleihungsauslauf: der eigentliche Hebel

Der Beleihungsauslauf (englisch: Loan to Value) ist das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Er ist die einzige Kennzahl, die Ihr Eigenkapital in einen konkreten Zins übersetzt. Banken arbeiten dabei mit Stufen, und jede überschrittene Stufe kostet Aufschlag:

Klingen 0,3 Prozentpunkte nach wenig? Rechnen wir es aus. Zwei identische Darlehen über 300.000 €, gleiche Monatsrate von 1.375 €, zehn Jahre Zinsbindung, einmal mit einem beispielhaften Zins von 3,5 %, einmal mit 3,8 %:

5. Die Empfehlung: 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten

Aus der Zinsstufen-Logik folgt die klassische Empfehlung: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die Nebenkosten aus eigener Tasche. Damit landen Sie sicher unter der 80-Prozent-Marke, selbst wenn die Bank ihren Sicherheitsabschlag ansetzt. Mehr Eigenkapital lohnt sich vor allem bis zur klassischen Beleihungsgrenze von 60 Prozent, darüber hinaus wird der zusätzliche Zinsvorteil klein. Ab diesem Punkt ist die ehrliche Frage nicht mehr „wie drücke ich den Zins", sondern „will ich mein Geld wirklich vollständig in eine einzige, illiquide Anlage stecken".

6. Schenkung der Eltern: die Freibeträge kennen

Der schnellste Weg zu Eigenkapital ist keine Sparrate, sondern die Familie. Und der Gesetzgeber ist hier großzügiger, als die meisten annehmen. Nach § 16 ErbStG gelten diese Freibeträge, und zwar je Schenker, je Empfänger, alle zehn Jahre neu:

Praktisch heißt das: Ein Kind kann von Vater und Mutter je 400.000 € steuerfrei geschenkt bekommen, zusammen also 800.000 €. Für eine Eigenkapitalspritze von 60.000 € oder 80.000 € ist der Freibetrag nie das Problem. Wohl aber die Form.

7. Eigenkapital aufbauen: die Zeitrechnung

Wenn die Familie nicht hilft, bleibt Sparen. Die entscheidende Frage lautet dann nicht „wie viel brauche ich", sondern „wie lange dauert es". Die folgende Tabelle rechnet mit einem Wertpapiersparplan und einer angenommenen Rendite von 5 Prozent pro Jahr:

Zwei Lehren stecken in dieser Tabelle. Erstens: Bei 500 € im Monat sind nach fünf Jahren rund 34.000 € zusammen, davon 30.000 € aus eigener Tasche. Der Zinseszins ist auf kurze Sicht ein schwacher Helfer, die Sparrate ist der Hebel. Zweitens: Die Verdopplung der Laufzeit von fünf auf zehn Jahre bringt mehr als die Verdopplung des Ergebnisses. Wer Zeit hat, gewinnt.

8. Die Risiken der 100- und 110-Prozent-Finanzierung

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung bringen Sie nur die Nebenkosten mit, bei der 110-Prozent-Finanzierung gar nichts. Beides gibt es, aber nur bei exzellenter Bonität, sicherem Einkommen und gefragter Lage. Und beides ist gefährlicher, als der Zinsaufschlag vermuten lässt.

Der Kern des Problems: Die Nebenkosten sind sofort verloren. Wer 400.000 € Kaufpreis plus 36.000 € Nebenkosten vollständig finanziert, schuldet der Bank 436.000 € für eine Immobilie, die am Tag nach dem Kauf 400.000 € wert ist. Sie starten mit einer Unterdeckung von 36.000 €, und die Tilgung braucht Jahre, um sie aufzuholen.

Genau dieses Szenario tritt selten wegen der Zinsen ein, sondern wegen des Lebens: Trennung, Jobverlust, Krankheit, Umzug aus beruflichen Gründen. Eine Vollfinanzierung nimmt Ihnen die Möglichkeit, in einem solchen Moment ohne Schaden auszusteigen. Wer sie dennoch wählt, sollte eine hohe Tilgung von mindestens 3 Prozent vereinbaren, um die Unterdeckung schnell abzubauen, und eine lange Zinsbindung, um das Anschlussrisiko herauszuschieben.

9. Konkrete Rechnung: Was brauche ich?

Die letzte Zeile ist der ehrliche Teil dieser Rechnung. Mit 110.200 € Eigenkapital sind Sie gut aufgestellt, aber Sie landen bei der Bank nicht automatisch in der 80-Prozent-Zinsstufe. Wer diese Stufe sicher erreichen will, braucht bei 380.000 € Kaufpreis eher 30 Prozent Eigenkapital. Rechnen Sie mit diesem Puffer, dann überrascht Sie das Zinsangebot nicht.