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Immobilie als Kapitalanlage: Rendite, AfA, Mietrecht, Exit

Aktualisiert: 2026-07-12 · Lesezeit: 15 Min. · ImmoLens Redaktion

Immobilien als Kapitalanlage sind in Deutschland seit Jahrzehnten beliebt – und das aus gutem Grund. Sachwertschutz gegen Inflation, planbare Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile machen vermietete Immobilien zu einem Grundpfeiler vieler Vermögensstrategien. Doch nicht jede Immobilie ist automatisch ein gutes Investment. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es wirklich ankommt.

1. Warum Immobilien als Kapitalanlage?

Gegenüber Aktien, Anleihen oder Gold bieten Mietimmobilien mehrere einzigartige Vorteile:

• Regelmäßige Einnahmen – monatliche Miete als planbarer Cashflow
• Inflationsschutz – Mieten und Immobilienwerte steigen historisch mit der Inflation
• Leverage-Effekt – durch Fremdfinanzierung lässt sich die Eigenkapitalrendite hebeln
• Steuervorteile – Abschreibung (AfA), Werbungskosten und Zinsabzug mindern die Steuerlast
• Wertsteigerung – langfristig steigen Immobilienwerte in guten Lagen deutlich
• Sachwert – physischer Besitz, nicht von einzelnen Unternehmen abhängig

2. Die wichtigsten Renditekennzahlen

Um verschiedene Objekte vergleichen zu können, brauchen Sie drei Kennzahlen:

3. Der Leverage-Effekt: Hebel für Ihre Rendite

Der Leverage-Effekt ist der größte Vorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlageformen: Solange die Nettomietrendite über dem Kreditzins liegt, erhöht Fremdkapital Ihre persönliche Eigenkapitalrendite.

4. Steuervorteile für Vermieter

Vermietungsimmobilien bieten erhebliche steuerliche Vorteile, die die Rendite nach Steuern deutlich verbessern:

• Abschreibung (AfA) – der größte Posten, im nächsten Abschnitt im Detail. Merken Sie sich vorab: Der AfA-Betrag ist nicht die Steuerersparnis. Gespart wird Ihr persönlicher Steuersatz auf diesen Betrag, bei 42 % also 4.200 € auf 10.000 € AfA
• Kreditzinsen – vollständig als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung dagegen nicht
• Instandhaltungskosten – Reparaturen und Renovierungen sofort absetzbar (bis 4.000 € netto pro Einzelmaßnahme)
• Fahrtkosten – Fahrten zur Immobilie, Verwaltung, Handwerkerbesuche
• Steuerberater & Verwaltung – anteilig absetzbar
• Spekulationsfrist – nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG, siehe Abschnitt 11)

5. AfA im Detail: linear, degressiv, Sonder-AfA

Die Abschreibung ist der einzige Steuervorteil, der Ihnen ohne Gegenleistung zufließt: Sie setzen einen Wertverzehr ab, der Ihnen kein Geld kostet. Welcher Satz gilt, hängt am Baujahr und am Zeitpunkt des Baubeginns. § 7 Abs. 4 EStG kennt drei lineare Sätze:

Die degressive AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung: 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert, Jahr für Jahr neu. Der Wechsel zurück zur linearen AfA ist zulässig, und er lohnt sich irgendwann.

In den ersten vier Jahren bringt die degressive AfA damit 55.648 € statt 36.000 €, also 19.648 € mehr Abschreibungsvolumen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das rund 8.252 € Liquidität, die vier Jahre früher bei Ihnen ist. Ab dem elften Jahr fällt die degressive Rate unter die lineare (8.981 € gegenüber 9.000 €), spätestens dann sollten Sie wechseln. Unterm Strich ist das ein Zins- und Liquiditätsvorteil, kein geschenkter Betrag: Abgeschrieben wird in beiden Fällen dasselbe Gebäude.

Die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

§ 7b EStG erlaubt zusätzlich bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung pro Jahr, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren. Die Hürden sind allerdings hoch, und sie werden in Verkaufsprospekten gern übersprungen:

• Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (das frühere Fenster lief vom 31. August 2018 bis Anfang 2022).
• Baukostenobergrenze 5.200 € je m² Wohnfläche. Wird sie überschritten, entfällt die Förderung komplett, nicht anteilig.
• Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 € je m². Teurer gebaut heißt nicht mehr abgeschrieben.
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Zehn Jahre vermieten. Wer früher verkauft oder selbst einzieht, verliert die Sonder-AfA rückwirkend.

6. Lage: Makro, Mikro und was davon messbar ist

„Lage, Lage, Lage" ist der nutzloseste Satz der Branche, weil er nicht sagt, was man messen soll. Trennen Sie die beiden Ebenen sauber. Die Makrolage ist die Stadt oder der Landkreis und entscheidet über die Nachfrage in zehn Jahren. Die Mikrolage ist der Radius von etwa 500 Metern um die Haustür und entscheidet darüber, wie schnell Sie im November einen Nachmieter finden.

Objekt

• 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen sind am leichtesten zu vermieten, weil die Zielgruppe am breitesten ist
• Baujahr 1960 bis 1990: oft günstiger Kaufpreis, aber Sanierungsbedarf und GEG-Pflichten prüfen
• Erdgeschoss und Dachgeschoss ohne Aufzug vermieten sich schlechter und lassen sich schlechter weiterverkaufen
• Grundbuch: Belastungen in Abteilung II, Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht

7. Mietrecht als Renditerisiko

Die Miete, die im Exposé steht, ist nicht die Miete, die Sie nehmen dürfen. Das deutsche Mietrecht deckelt sie an drei Stellen, und jede dieser Deckelungen kann eine Kalkulation kippen, die auf dem Papier funktioniert hat.

Mietpreisbremse (§ 556d BGB)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Welche Gebiete das sind, legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest. Eine solche Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Ihre Gemeinde in der Verordnung Ihres Bundeslands steht, denn die im Exposé genannte „mögliche Miete" ignoriert das regelmäßig.

Kappungsgrenze (§ 558 BGB)

Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Dazu kommen Wartefristen: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung muss ein Jahr vergangen sein. Wer eine Wohnung mit deutlich untersetzter Bestandsmiete kauft und plant, sie „einfach anzuheben", braucht dafür Jahre.

Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen. Zwei Bremsen greifen dabei: Der Instandhaltungsanteil ist herauszurechnen (was ohnehin fällig gewesen wäre, zählt nicht), und die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € je m² steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je m² nur um 2 € je m².

Und der Mieter bleibt

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein, Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Eigenbedarf gegen den Mieter durchzusetzen ist bei einer Kapitalanlage ohnehin nicht das Ziel, aber selbst wenn: Wurde die Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt, greift die Sperrfrist des § 577a BGB von drei Jahren, die Landesregierungen in angespannten Gebieten per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern dürfen. Mehrere Länder haben davon Gebrauch gemacht. Prüfen Sie die Kündigungssperrfristverordnung Ihres Bundeslands und lesen Sie im Kaufvertrag nach, wann die Umwandlung stattgefunden hat.

8. WEG-Risiken: Erhaltungsrücklage und Sonderumlage

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur die Wohnung, sondern einen Anteil an einem Haus, über dessen Sanierung andere mitentscheiden. Das Wohnungseigentumsgesetz nennt in § 19 Abs. 2 Nr. 4 die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Was „angemessen" ist, sagt das Gesetz nicht. Einen belastbaren Anhaltspunkt liefert § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit ihren Instandhaltungspauschalen:

Die Praxis liegt fast immer darunter. Rechnen Sie den realen Fall durch: Ein Haus von 1985 mit zwölf Wohnungen und 900 m² Wohnfläche legt 0,40 € je m² und Monat zurück. Nach 15 Jahren stehen 64.800 € in der Rücklage. Dann muss das Dach neu, Kostenpunkt 180.000 €. Es fehlen 115.200 €, und die holt sich die Gemeinschaft per Sonderumlage: ein Beschluss über zusätzliche Vorschüsse nach § 28 WEG, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Bei Ihren 70 m² sind das 7,78 Prozent und damit rund 8.960 €, fällig in wenigen Raten.

9. Typische Fehler bei der Kapitalanlage

10. Beispielrechnung: Wohnung als Kapitalanlage

11. Der Exit: Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze

Der Verkauf entscheidet über die Gesamtrendite, und er ist der Punkt, an dem die meisten Kalkulationen zum ersten Mal mit dem Finanzamt kollidieren. Zwei Regeln müssen Sie kennen, bevor Sie kaufen, nicht bevor Sie verkaufen.

Die Zehnjahresfrist (§ 23 EStG)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Dann wird er mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Nach Ablauf der zehn Jahre ist er steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe und nicht die Grundbucheintragung. Wer am 3. Februar gekauft hat, verkauft frühestens am 4. Februar zehn Jahre später steuerfrei.

Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen, wenn sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für eine Kapitalanlage ist das nur relevant, wenn Sie vor dem Verkauf selbst einziehen. Für alles zusammen gilt außerdem eine Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei.

Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze

Wer mehrere Objekte in kurzer Folge kauft und wieder verkauft, wird vom Finanzamt irgendwann nicht mehr als privater Anleger behandelt, sondern als Gewerbetreibender. Die Grenze steht in keinem Gesetz, sie ist Richterrecht: Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat sie in seinem Beschluss vom 10. Dezember 2001 (GrS 1/98) bestätigt. Faustregel: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert, betreibt in der Regel gewerblichen Grundstückshandel.

Die Folgen sind unangenehm und treffen rückwirkend alle Objekte: Die Spekulationsfrist des § 23 EStG schützt Sie nicht mehr, jeder Gewinn ist steuerpflichtig. Zusätzlich fällt Gewerbesteuer an. Die Immobilien werden zu Umlaufvermögen, damit entfällt die AfA. Und die Fünfjahresfrist ist keine harte Kante: Der Bundesfinanzhof zieht in Einzelfällen auch Verkäufe bis zehn Jahre nach der Anschaffung heran, insbesondere bei Personen aus der Immobilienbranche.

12. Checkliste: Immobilie als Kapitalanlage prüfen