Alle Ratgeber · strategy

Immobilie unter Marktwert kaufen: Sanierungsstau, Zwangsversteigerung, Off-Market

Aktualisiert: 2026-07-12 · Lesezeit: 12 Min. · ImmoLens Redaktion

Unter Marktwert kaufen heißt nicht, jemanden über den Tisch zu ziehen. Es heißt, einen Preis zu zahlen, der die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts abbildet, während andere Bieter nur auf die Fotos schauen. Dieser Ratgeber zeigt die Kanäle, in denen das realistisch möglich ist, rechnet den wichtigsten Fall (Sanierungsstau) einmal komplett durch, erklärt die Zwangsversteigerung mit ihren Fallstricken und benennt die Dinge, die Sie als Käufer auf keinen Fall tun sollten.

1. Der Maßstab: Marktwert ist nicht Angebotspreis

„Unter Marktwert" ist nur dann eine sinnvolle Aussage, wenn Sie den Marktwert kennen. Das Gesetz definiert ihn in § 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Angebotspreis im Portal ist nichts davon. Er ist eine Forderung.

Drei Quellen bringen Sie näher an den echten Wert, und alle drei sind für Sie zugänglich:

2. Sanierungsstau: das stärkste Preisargument, einmal durchgerechnet

Sanierungsbedarf ist der einzige Rabattgrund, den Sie mit Rechnungen belegen können. Über die Lage lässt sich streiten, über zwei Handwerkerangebote nicht. Die Rechnung, die Sie aufmachen müssen, ist immer dieselbe:

Ein konkretes Beispiel. Ein Reihenendhaus von 1978, 130 m², Ölheizung von 1993, Fenster von 1990, Dachboden ungedämmt, Elektrik im Originalzustand. Angebotspreis: 340.000 €. Vergleichbare, bereits sanierte Häuser in derselben Straße gehen laut Gutachterausschuss für rund 355.000 € weg.

Auf den Eigenanteil von 66.950 € kommen 15 Prozent Risikopuffer, also rund 10.000 €. Damit steht Ihr maximaler Kaufpreis fest: 355.000 € − 66.950 € − 10.000 € = rund 278.000 €. Gegenüber dem Angebotspreis von 340.000 € sind das 62.000 € oder 18 Prozent, die heraus müssen. Lässt der Verkäufer nur 15.000 € nach, ist das Objekt für Sie kein Schnäppchen. Es ist ein sauber belegbares Verlustgeschäft, und Sie können mit gutem Gewissen gehen.

3. Standzeit im Portal: das Signal, das niemand versteckt

Ein Inserat, das seit sechs Monaten läuft, hat den Markt bereits getestet und verloren. Der Preis war zu hoch, das Objekt hat einen Makel, oder beides. Für Sie ist das die günstigste verfügbare Information, denn sie kostet nichts und der Verkäufer weiß, dass Sie sie haben.

• Standzeit ablesen: Die Portale zeigen das Einstellungsdatum, manche auch die Preishistorie. Eine bereits erfolgte Preissenkung ist ein Eingeständnis, dass der Ausgangspreis falsch war.
• Zweite Senkung abwarten: Verkäufer senken selten einmal. Nach der ersten Senkung ohne Erfolg sinkt die Bereitschaft, an der eigenen Preisvorstellung festzuhalten, deutlich.
• Nicht das Gegenteil annehmen: Eine lange Standzeit kann auch bedeuten, dass das Objekt einen Mangel hat, den Sie noch nicht kennen. Prüfen Sie zuerst, warum niemand zugreift, und verhandeln Sie erst danach.

4. Motivlagen: Erbengemeinschaft, Scheidung, Insolvenz

In diesen drei Konstellationen ist der Verkäufer nicht auf den Höchstpreis optimiert, sondern auf Abschluss. Eine Erbengemeinschaft muss sich einigen, ein sich trennendes Paar will das Kapitel schließen, ein Insolvenzverwalter ist der Masse verpflichtet und muss zügig verwerten. Das verschiebt den Preis, aber es verschiebt ihn nicht beliebig.

Was Sie hier anbieten, ist Sicherheit statt Geld: eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank, ein früher Notartermin, Verzicht auf Rücktrittsvorbehalte, ein flexibler Übergabetermin. Für eine Erbengemeinschaft mit drei zerstrittenen Erben ist ein Käufer, der garantiert nicht abspringt, real mehr wert als ein Käufer, der 5.000 € mehr bietet und dessen Finanzierung wackelt.

5. Zwangsversteigerung: Ablauf, Grenzen, echte Kosten

Die Zwangsversteigerung ist der einzige Kanal, in dem der Preis nicht verhandelt, sondern gefunden wird. Die Termine veröffentlichen die Amtsgerichte kostenlos auf zvg-portal.de . Kommerzielle Anbieter bereiten dieselben Termine auf und verlangen dafür Geld. Amtlich sind sie nicht.

Die beiden Wertgrenzen

Das Gericht setzt einen Verkehrswert fest, und an diesem Wert hängen zwei Schutzgrenzen für den Schuldner und die Gläubiger:

• 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Der Zuschlag ist zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht. Das ist eine Amtspflicht des Gerichts, niemand muss es beantragen.
• 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Werts, kann ein Gläubiger, der sonst ausfällt, die Versagung beantragen. Er muss es aber tun.
• Im zweiten Termin fallen beide weg. § 85a Abs. 2 und § 74a Abs. 4 ZVG stellen ausdrücklich klar, dass im neuen Termin auf diese Gründe nicht mehr gestützt werden darf. Genau dort entstehen die tiefen Preise, und genau dort steht dann auch die Konkurrenz.

Was Sie mitbringen müssen

Ein Beteiligter kann eine Sicherheitsleistung verlangen (§ 67 ZVG), und in der Praxis tut er das immer. Die Höhe ist gesetzlich fixiert: ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Wichtig, weil es jedes Jahr Bieter aus dem Saal wirft: Barzahlung ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder eine Überweisung, die vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben ist.

Was ein 70-Prozent-Zuschlag wirklich kostet

Die vier Risiken, die den Rabatt auffressen können

• Kein Besichtigungsrecht. Der Schuldner wohnt in aller Regel noch im Haus und muss Sie nicht hineinlassen. Das Verkehrswertgutachten des Gerichts ist oft die einzige Innenansicht, die Sie bekommen, und es kann ein bis zwei Jahre alt sein.
• Keine Gewährleistung. § 56 Satz 3 ZVG ist unmissverständlich: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt." Feuchter Keller, Hausschwamm, defekte Heizung: alles Ihr Problem, ab der Sekunde des Zuschlags. Mit dem Zuschlag gehen auch Nutzungen und Lasten auf Sie über (§ 56 Satz 2 ZVG).
• Der Schuldner muss noch raus. Der Zuschlagsbeschluss ist zwar ein Vollstreckungstitel auf Räumung gegen den Besitzer (§ 93 Abs. 1 ZVG), aber die Räumung müssen Sie über einen Gerichtsvollzieher betreiben und vorfinanzieren. Rechnen Sie mit Monaten und mit vierstelligen Kosten.
• Mieter bleiben drin. Ein bestehendes Mietverhältnis läuft weiter. Sie haben lediglich ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (§ 57a ZVG), und Sie müssen es sofort ausüben, sonst ist es verbraucht.

6. Teilungsversteigerung, Insolvenz, kommunale Objekte

Die Teilungsversteigerung läuft über dieselben Gerichte und dasselbe Portal, hat aber einen anderen Anlass: Miteigentümer, meist nach Scheidung oder in einer Erbengemeinschaft, können sich nicht einigen und lassen die Gemeinschaft auflösen. Weil solche Objekte weniger bekannt sind, ist das Bieterfeld oft dünner. Rechnen Sie aber damit, dass die Miteigentümer selbst mitbieten, und zwar mit einem Informationsvorsprung, den Sie nicht haben.

Bei Insolvenzen verwertet der Insolvenzverwalter die Masse. Er ist an einem zügigen, rechtssicheren Verkauf interessiert, nicht am letzten Euro. Die Verfahren finden Sie unter insolvenzbekanntmachungen.de . Auch hier wird die Gewährleistung regelmäßig ausgeschlossen. Kommunen schließlich verkaufen Bauland und Bestandsobjekte teils unter Wert, koppeln das aber an Bedingungen wie Bau- und Eigennutzungspflicht oder Einheimischenmodelle. Fragen Sie direkt bei der Gemeindeverwaltung, diese Angebote laufen selten über Portale.

7. Bieterverfahren und Off-Market

Im Bieterverfahren nennt der Makler keinen Preis, sondern sammelt Gebote. Das ist kein Verfahren nach dem ZVG, sondern ein reines Marketinginstrument ohne gesetzliche Regeln, und es kann in beide Richtungen ausschlagen. Bei starker Nachfrage treibt es den Preis über den Marktwert. Bei schwacher Nachfrage steht der Verkäufer plötzlich mit zwei Geboten da und muss verhandeln. Setzen Sie sich vorher eine Obergrenze auf Papier und weichen Sie im Raum nicht davon ab.

Off-Market heißt schlicht: Das Objekt ist nie inseriert worden. Der Zugang läuft über Menschen, nicht über Portale, also über lokale Makler, Handwerker, Hausverwaltungen und Bankberater. Der Preisvorteil entsteht dadurch, dass kein Bieterwettbewerb stattfindet. Eine Einsicht ins Grundbuch, um einen Eigentümer zu ermitteln, bekommen Sie nur bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO), und bloße Kaufabsicht genügt dafür nicht. Der legitime Weg zum Eigentümer eines leerstehenden Hauses führt über die Nachbarschaft und die Gemeinde, nicht über das Grundbuchamt.

8. Was Sie als Käufer nie tun sollten

Checkliste: Unter Marktwert kaufen

Weiterführende Links

• Amtliche Versteigerungsplattform, zvg-portal.de
• Insolvenzbekanntmachungen, insolvenzbekanntmachungen.de
• Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) im Volltext
• Verbraucherzentrale, Bau- und Immobilienfinanzierung
• VPB, Verband Privater Bauherren