Der Rechner vergleicht das Vermögen eines Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) mit dem eines Mieters, der sein Eigenkapital und die monatliche Differenz anlegt. Der Vergleich läuft über 10, 20 und 30 Jahre und zeigt den Break-Even-Punkt.
Die verbreitete Rechnung „Rate 1.400 €, Miete 1.100 €, also zahle ich nur 300 € drauf" ist falsch. Beim Kauf kommen Posten dazu, die es beim Mieten nicht gibt: Instandhaltung (1 bis 1,50 € je Quadratmeter und Monat), Grundsteuer, Gebäudeversicherung und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. Umgekehrt ist die Tilgung kein Verlust, sie ist Sparen: Sie wandert in dein Vermögen, nur nicht auf dein Konto. Ein ehrlicher Vergleich stellt deshalb nicht Rate gegen Miete, sondern Vermögen gegen Vermögen.
Er stellt zwei Vermögenskurven nebeneinander. Beim Käufer: Immobilienwert (mit angenommener Wertentwicklung) minus Restschuld. Beim Mieter: das Eigenkapital, das er nicht in eine Immobilie gesteckt hat, plus die monatliche Differenz, beides angelegt zur Alternativrendite. Der Schnittpunkt der Kurven ist der Break-Even: Ab diesem Jahr steht der Käufer besser da.
Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, die Freiheit, Wände einzureißen, aber auch die Bindung an einen Ort und an eine Bank. Wer beruflich flexibel bleiben muss, kauft sich mit einer Immobilie ein Klumpenrisiko ein, das keine Tabelle bewertet. Der Rechner beantwortet die finanzielle Frage, nicht die Lebensfrage.
Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist der Gewinn steuerfrei. Bei einer vermieteten Immobilie greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Gewinne aus dem Depot unterliegen dagegen der Abgeltungsteuer. Der Rechner arbeitet mit Bruttowerten, dieser Unterschied kann das Ergebnis verschieben.
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