Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Immobilie als Kapitalanlage. Berücksichtigt werden Kaufpreis, Nebenkosten, Mieteinnahmen, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung.
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Die Bruttomietrendite lässt die Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten weg. Genau die entscheiden aber, ob am Ende Geld übrig bleibt. Nicht umlegbar sind vor allem die Verwaltung (rund 250 bis 350 € je Wohnung und Jahr), die Instandhaltungsrücklage (1 bis 1,50 € je Quadratmeter und Monat) und das Mietausfallwagnis (üblich sind 2 % der Jahresmiete).
Aus 4,1 % werden also 3,2 %. Das ist der Unterschied, den Exposés gern verschweigen.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Beispiel sind das 250.000 / 10.200 = rund 24,5. Bis etwa 25 ist das vertretbar, ab 30 wird es kritisch, weil die Miete den Preis dann kaum noch trägt.
Er rechnet die Rendite vor Finanzierung und vor Steuern. Zinsen, Tilgung, Abschreibung und dein persönlicher Steuersatz entscheiden über den tatsächlichen Cashflow. Der Ratgeber zur Kapitalanlage rechnet ein vollständiges Beispiel inklusive Finanzierung durch.
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