Mieten laufen durch, Kaufpreise stottern: Der Wohnungsmarkt 2015 bis 2026 in einer Grafik

1 Die Mieten liefen durch, die Kaufpreise nicht: Der Markt seit 2015

Seit 2020 haben sich die Kurven, die über Kaufen oder Mieten entscheiden, komplett auseinanderentwickelt. Die Neuvertragsmieten stiegen um rund 26 Prozent, Jahr für Jahr, ohne eine einzige Delle. Die Kaufpreise haben dagegen einen Boom, eine Korrektur und eine zaghafte Erholung hinter sich: plus 18 Prozent bis 2022, dann mit minus 8,4 Prozent im Jahr 2023 der schärfste Rückgang seit Beginn der amtlichen Zeitreihe, seit 2025 geht es moderat aufwärts. Unterm Strich stehen sie heute rund 11 Prozent über 2020, aber noch gut 6 Prozent unter ihrem Hoch von 2022. Über die längere Strecke seit 2015 liegen Mieten (+55 Prozent) und Kaufpreise (+53 Prozent) fast gleichauf, der Weg dorthin war aber völlig verschieden. Die Grafik lässt sich umschalten: Deutschland gesamt, Haus gegen Wohnung und die sieben größten Städte.

Der Auslöser war der Zins

Hinter dem Knick von 2023 steckt der schnellste Zinsanstieg der deutschen Baufinanzierungsgeschichte: Nach Jahren zwischen 1 und 2 Prozent verdreifachte sich der Zins innerhalb von 18 Monaten, in der Spitze wurden über 4 Prozent aufgerufen (Oktober 2023). Seitdem pendelt er, aber die Zeit des billigen Geldes ist vorbei: 2026 liegt das Neugeschäft im Schnitt bei knapp 3,9 Prozent.

Effektivzins Neugeschäft Wohnungsbaukredite, Zinsbindung über 10 Jahre, Jahresdurchschnitte (Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik; 2026: Januar bis Mai). Marketing-Bestzinsen der Vergleichsportale liegen darunter; die Spitze im Oktober 2023 lag laut Interhyp bei 4,23 Prozent.

2 Ihre Region im Vergleich: Was der Quadratmeter bei Ihnen kostet

Bundesweite Kurven beantworten nicht die Frage, die Käufer wirklich haben: Was ist bei uns los? Die Spreizung ist enorm. In Stuttgart werden Bestandswohnungen im Schnitt für rund 6.300 Euro pro Quadratmeter angeboten, in Ludwigsburg für 5.500 Euro, im Bundesschnitt für 3.250 Euro. Geben Sie Ihre Postleitzahl ein und sehen Sie, wo Ihre Region steht.

Angebotspreise Bestandswohnungen in €/m², ImmoLens PLZ-Datensatz, Stand 2026. Häuser: Stuttgart 5.900, Ludwigsburg 6.000, Bundesschnitt 2.830 €/m².

Beispiel Region Stuttgart: Verkäufe ziehen an, Mieten laufen weiter

Wie lokal der Markt tickt, zeigt der Blick nach Stuttgart und Ludwigsburg. Der Gutachterausschuss zählte 2025 in Stuttgart 5.389 Verkäufe, zehn Prozent mehr als im Vorjahr, bei 2,88 Milliarden Euro Umsatz. Gebrauchte Eigentumswohnungen wechselten im Schnitt für 4.250 Euro pro Quadratmeter den Besitzer (Transaktionspreise; Angebotspreise auf Portalen liegen darüber). Trotz der Belebung liegen die Angebotspreise für Stuttgarter Wohnungen noch rund 13 Prozent unter ihrem Hoch von 2022. In Ludwigsburg stiegen die Angebotsmieten binnen eines Jahres um 4,4 Prozent auf 13,83 Euro. Seit 2021 haben Neumieter dort plus 22 Prozent verkraftet, während die Kaufpreise fast unverändert blieben. Das ist genau das Muster der Bundesgrafik, nur schärfer.

3 Das 12.000-Euro-Gefälle: Was der Staat je nach Wohnort mitverdient

Das Bundesland sucht sich beim Hauskauf niemand aus, der Arbeitsplatz entscheidet. Umso überraschender, was der Wohnort bei den Nebenkosten ausmacht: Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, zahlt je nach Land zwischen 36.280 Euro (Bayern) und 48.280 Euro (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) an Kaufnebenkosten. Der Unterschied von 12.000 Euro entsteht allein durch die Grunderwerbsteuer, die von 3,5 bis 6,5 Prozent reicht.

Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 Euro, mit Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %) und Maklerprovision (3,57 %). Ohne Makler sinken alle Werte um 14.280 Euro, das Gefälle zwischen den Ländern bleibt identisch.

4 Die Förder-Lotterie: Wohnort entscheidet über bis zu 170.000 Euro Darlehen

Alle 16 Bundesländer fördern selbstgenutztes Wohneigentum über ihre Landesbanken. Nur wissen es die wenigsten, und die Unterschiede sind gewaltig: Baden-Württemberg vergibt über die L-Bank zinsgünstige Darlehen bis 350.000 Euro. In Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt ist bei 180.000 Euro Schluss. Beim Zins reicht die Spanne von 0,5 Prozent (Schleswig-Holstein) bis 1,0 Prozent.

Maximale Darlehenssummen der Landesförderprogramme für selbstgenutztes Wohneigentum, Stand 2026. Meist gelten Einkommensgrenzen (75.000 bis 90.000 Euro für einen Vier-Personen-Haushalt) und oft ist mindestens ein Kind Voraussetzung. In Berlin und NRW geht es auch ohne Kinder.

5 Der Energieklassen-Abschlag: Bis zu 30 Prozent unter dem Regional-Preis

Zwei Häuser in derselben Straße können sich im Wert um ein Drittel unterscheiden, nur wegen der Energieklasse. Objekte der Klassen G und H handeln aktuell bis zu 30 Prozent unter dem regionalen Durchschnitt, während A-Klasse-Objekte bis zu 25 Prozent darüber liegen. Zwischen bestem und schlechtestem Zustand liegt also mehr als ein halber Kaufpreis Unterschied pro Quadratmeter.

Preismodifikatoren gegenüber dem regionalen Bestandsdurchschnitt (Energieklasse C bis E als Basis), abgeleitet aus Transaktions- und Angebotsdaten, Stand Q1 2026.