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Immobilie kaufen ohne deutschen Pass: So funktioniert der Hauskauf

Aktualisiert: 2026-07-19 · Lesezeit: 13 Min. · ImmoLens Redaktion

Können Sie in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne den deutschen Pass zu besitzen? Ja, ohne jede Einschränkung. Das deutsche Recht knüpft Immobilieneigentum weder an die Staatsangehörigkeit noch an einen Aufenthaltstitel: EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger und sogar Käufer mit Wohnsitz im Ausland können deutsche Immobilien samt Grundstück vollständig erwerben. Ein Genehmigungsverfahren, wie es die Schweiz, Dänemark oder Teile Österreichs für Käufer aus dem Ausland kennen, gibt es in Deutschland nicht. Ob der Kauf gelingt, entscheiden nicht der Pass, sondern Finanzierung, Notarprozess und Steuern. Dieser Ratgeber geht alle drei Punkte durch.

1. So läuft der Immobilienkauf in Deutschland ab

Der deutsche Ablauf unterscheidet sich in einem zentralen Punkt vom britischen oder amerikanischen Modell: Verbindlich wird der Kauf erst mit der Unterschrift beim Notar. Ein unterschriebenes Angebot, ein Handschlag, selbst eine gezahlte Reservierungsgebühr verpflichten niemanden zu irgendetwas. Der typische Ablauf:

• Objekt finden und besichtigen, meist über die großen Portale oder einen Makler.
• Finanzierungsbestätigung der Bank einholen. Verkäufer nehmen Angebote erst damit ernst.
• Der Notar entwirft den Vertrag. Der Notar ist neutraler Amtsträger, weder Anwalt des Käufers noch des Verkäufers. Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), damit Zeit zum Lesen und Nachfragen bleibt.
• Der Notartermin. Der Notar liest die gesamte Urkunde vor und muss sicherstellen, dass alle Beteiligten sie verstehen. Reicht das Deutsch eines Beteiligten nicht aus, verlangt § 16 BeurkG eine Übersetzung, in der Praxis einen vereidigten Dolmetscher, den der Käufer bezahlt (typisch einige hundert Euro). Einige Notare in größeren Städten beurkunden direkt auf Englisch.
• Vormerkung und Zahlung. Nach der Unterschrift lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die einen Doppelverkauf blockiert. Erst wenn sie eingetragen ist und die übrigen Voraussetzungen vorliegen, fordert der Notar zur Zahlung auf. Gezahlt wird direkt auf das Konto des Verkäufers; das Notaranderkonto ist die Ausnahme, nicht die Regel.
• Schlüssel bei Zahlung, Eigentum später. Besitz, Nutzung und Risiko gehen mit der Kaufpreiszahlung über. Die formale Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt Wochen bis Monate später, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Diese Verzögerung ist normal, die Vormerkung schützt in der Zwischenzeit.

2. Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Die deutschen Kaufnebenkosten sind im internationalen Vergleich hoch: 5,5 bis 12,1 Prozent des Kaufpreises kommen obendrauf, je nach Bundesland und Maklerbeteiligung. Sie müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden, denn deutsche Banken finanzieren sie nicht mit.

Bei einer Wohnung für 400.000 € macht allein die Grunderwerbsteuer zwischen Bayern (3,5 %) und Nordrhein-Westfalen (6,5 %) 12.000 € Unterschied. Die vollständige Rechnung mit Beispielen steht im Nebenkosten-Ratgeber, und der kostenlose Nebenkosten-Rechner liefert die exakte Zahl für jedes Bundesland.

3. Finanzierung ohne deutschen Pass

Hier zeigt sich der praktische Unterschied. Banken interessiert nicht der Pass, sondern wo das Einkommen entsteht und wo Sie wohnen. Drei Situationen, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse:

Die deutsche Kreditmechanik ist für alle gleich: Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren (Durchschnitt 2026 bei 10 Jahren: 3,2 bis 3,8 Prozent), eine Tilgung von mindestens 2 Prozent und ein verhandeltes Sondertilgungsrecht. Details im Baufinanzierungs-Ratgeber und im Eigenkapital-Ratgeber.

4. Förderung: Die KfW fragt nicht nach dem Pass

Die KfW fördert Selbstnutzer mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen, und die Programme knüpfen an die Immobilie und ihre Nutzung an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Wer in Deutschland kauft und selbst einzieht, kann sie wie jeder andere beantragen. Der Antrag läuft immer über eine in Deutschland tätige Bank, nie direkt; eine deutsche Finanzierungsbank braucht es also ohnehin. Welches Programm zu welchem Fall passt (KfW 124, das Familienprogramm 300, Jung kauft Alt 308 mit Krediten bis 180.000 € ab dem 3. August 2026 und das Sanierungsprogramm 261), steht im KfW-Ratgeber.

5. Steuern: beim Halten, beim Vermieten, beim Verkauf

• Beim Halten: die jährliche Grundsteuer, festgesetzt von der Gemeinde. Für ein typisches Einfamilienhaus sind das üblicherweise einige hundert Euro pro Jahr.
• Beim Vermieten: Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig, auch bei Wohnsitz im Ausland (beschränkte Steuerpflicht). Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat Deutschland zu; das Abkommen mit dem Heimatland lohnt den Blick.
• Beim Verkauf: § 23 EStG regelt die Zehnjahresfrist. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach mehr als zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Selbstnutzer stehen noch besser da: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren macht den Verkauf unabhängig von der Haltedauer steuerfrei.

6. Die fünf Fehler, die internationale Käufer wirklich machen

• Budgetieren wie zu Hause. Die 5,5 bis 12,1 Prozent Nebenkosten vergessen, die keine Bank mitfinanziert.
• Den Notar für den eigenen Anwalt halten. Der Notar ist neutral. Niemand im Raum verhandelt für den Käufer; wer Interessenvertretung will, bringt einen eigenen Berater mit.
• Unterschreiben ohne zu verstehen. Den Dolmetscher sparen, um bei einem sechsstelligen Vertrag ein paar hundert Euro zu sparen. § 16 BeurkG existiert aus gutem Grund.
• Vor dem Termin zahlen. Reservierungsgebühren, "Anzahlungen", Vorleistungen: Nichts davon gehört zu einem ordentlichen deutschen Kauf.
• Die Unterlagen des Hauses ignorieren. Bei Wohnungen verraten Teilungserklärung, die letzten WEG-Protokolle und die Instandhaltungsrücklage Sonderumlagen lange vor dem Verkäufer. Was vor Ort zu prüfen ist, steht in der Besichtigungs-Checkliste.

Quellen und Stand

Stand: 19. Juli 2026. Rechtliche Anker geprüft gegen die Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de (§ 16 BeurkG, Übersetzung beim Notar) , § 17 BeurkG (Zwei-Wochen-Frist) , § 23 EStG (Zehnjahresfrist) und §§ 656a ff. BGB (Maklerprovision) . Den Notarprozess beschreibt die Bundesnotarkammer auf notar.de . Die Grunderwerbsteuersätze sind Landesrecht, Stand Juli 2026. Die Kreditpraxis für Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland unterscheidet sich je nach Institut; die genannten Eigenkapitalspannen beschreiben die übliche Bandbreite, keine Zusage.