Notar- und Grundbuchkosten sind kein Prozentsatz vom Kaufpreis. Sie entstehen in zwei Schritten: Aus dem Geschäftswert wird über Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes eine einfache Gebühr abgelesen, die dann mit dem Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis multipliziert wird. Dieser Rechner nutzt die echte Tabelle und weist jede Position einzeln aus.
Auf die Notargebühren fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an. Die Gebühren des Grundbuchamts sind Gerichtskosten und damit umsatzsteuerfrei. Rechner, die pauschal auf alles Umsatzsteuer aufschlagen, kommen deshalb zu hoch heraus.
Jeweils mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises, inklusive Vollzug, Betreuung und Auflassungsvormerkung:
Die letzte Spalte ist der eigentliche Punkt: Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis, weil Tabelle B in Stufen springt. Wer pauschal mit 1,5 Prozent rechnet, unterschätzt die Kosten bei günstigen Objekten und überschätzt sie bei teuren.
Notar und Grundbuch zusammen liegen in der Praxis bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 € Kaufpreis und 300.000 € Grundschuld sind es exakt 4.864 €, also 1,39 Prozent.
Nein. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit identisch. Ein Notar darf sie weder erhöhen noch Rabatt geben. Unterschiede entstehen nur durch den Umfang der Tätigkeiten, etwa ein Notaranderkonto.
Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer, die Löschung alter Grundschulden der Verkäufer. Gegenüber dem Notar haften beide Seiten gesamtschuldnerisch.
Weil es zwei getrennte Geschäftswerte gibt: der Kaufvertrag rechnet mit dem Kaufpreis, die Grundschuldbestellung mit dem Darlehensbetrag. Wer ohne Finanzierung kauft, spart die Positionen KV 21200 und KV 14121 vollständig.
Nein, Gebühren des Grundbuchamts sind Gerichtskosten und umsatzsteuerfrei. Nur die Notargebühren tragen 19 Prozent Umsatzsteuer.
Tabelle B nach Anlage 2 GNotKG, Gebührensätze nach Anlage 1 (Kostenverzeichnis), geprüft gegen den amtlichen Text auf gesetze-im-internet.de, Stand 28. Juli 2026. Tabelle B endet bei einem Geschäftswert von 3.000.000 €; darüber gelten die Fortschreibungsregeln des § 34 Abs. 2 GNotKG, die dieser Rechner bewusst nicht schätzt. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Kostenberechnung des Notars.
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Notarkosten sind kein Angebot und keine Verhandlungssache. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), und jeder Notar in Deutschland muss exakt dieselben Sätze ansetzen. Ein Notar, der günstiger anbietet, handelt rechtswidrig. Die einzige Stellschraube ist, welche Leistungen überhaupt beauftragt werden.
Grundlage ist die Tabelle B des GNotKG. Zu jedem Geschäftswert gehört eine feste einfache Gebühr, und jede Amtshandlung ist ein festes Vielfaches davon. Die Tabelle reicht bis 60 Millionen Euro Geschäftswert; dieser Rechner deckt sie bis 3.000.000 € ab, was für private Immobilienkäufe praktisch immer genügt.
Die folgende Übersicht zeigt den Kauf ohne Finanzierung, also ohne Grundschuld. Notargebühren enthalten 19 % Umsatzsteuer, Grundbuchgebühren nicht: Das Grundbuchamt ist eine Behörde und stellt keine Umsatzsteuer in Rechnung.
| Kaufpreis | einfache Gebühr | Notar inkl. USt | Grundbuch | gesamt | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 1.553 € | 653 € | 2.205 € | 1,10 % |
| 300.000 € | 635 € | 2.267 € | 953 € | 3.219 € | 1,07 % |
| 400.000 € | 785 € | 2.802 € | 1.178 € | 3.980 € | 0,99 % |
| 500.000 € | 935 € | 3.338 € | 1.403 € | 4.740 € | 0,95 % |
| 750.000 € | 1.335 € | 4.766 € | 2.003 € | 6.768 € | 0,90 % |
| 1.000.000 € | 1.735 € | 6.194 € | 2.603 € | 8.796 € | 0,88 % |
Eine Notarrechnung listet keine Stundensätze, sondern Kostenverzeichnis-Nummern (KV). Diese sieben Positionen decken einen normalen Immobilienkauf ab:
| KV | Leistung | Satz | bemessen an |
|---|---|---|---|
| 21100 | Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 | Kaufpreis |
| 22110 | Vollzug: Einholen von Bescheinigungen, Anträge ans Grundbuchamt | 0,5 | Kaufpreis |
| 22200 | Betreuung: Überwachung der Fälligkeit und Zahlungsabwicklung | 0,5 | Kaufpreis |
| 21200 | Beurkundung der Grundschuldbestellung | 1,0 | Darlehenssumme |
| 14110 | Eigentumsumschreibung im Grundbuch | 1,0 | Kaufpreis |
| 14150 | Auflassungsvormerkung | 0,5 | Kaufpreis |
| 14121 | Eintragung der Grundschuld | 1,0 | Darlehenssumme |
Die Auflassungsvormerkung ist die Position, die viele streichen wollen, um zu sparen. Das ist ein schlechter Tausch: Sie blockiert das Grundbuch für dich, sobald sie eingetragen ist. Ohne sie könnte der Verkäufer die Immobilie zwischen Beurkundung und Umschreibung ein zweites Mal verkaufen oder sie mit weiteren Grundschulden belasten. Für einen halben Gebührensatz ist das die günstigste Versicherung des ganzen Kaufs.
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Notarkosten gemeinsam (§ 29 GNotKG), in der Praxis regelt der Kaufvertrag die Verteilung, und üblich ist:
Der Rechner oben bildet den Käuferanteil ab. Wer eine Immobilie mit bestehender Grundschuld kauft, sollte im Vertrag ausdrücklich festhalten, dass die Löschungskosten beim Verkäufer liegen.
Nein, und das ist eine gute Nachricht: Du kannst dir den Notar frei aussuchen, ohne auf den Preis achten zu müssen. Üblicherweise schlägt der Verkäufer oder der Makler einen vor; du darfst widersprechen und einen eigenen benennen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten.
Nach der Beurkundung, meist innerhalb weniger Wochen, und sie ist sofort fällig. Die Grundbuchkosten stellt das Amtsgericht getrennt in Rechnung, oft erst Monate später. Beide zusammen sollten als Eigenkapital bereitliegen, denn keine der beiden Rechnungen lässt sich finanzieren.
War der Vertrag bereits beurkundet, ist die Beurkundungsgebühr verdient und fällig, auch wenn der Kauf danach scheitert. Wird nur ein Entwurf erstellt und nicht beurkundet, fällt eine reduzierte Entwurfsgebühr an. Deshalb lohnt es sich, die Finanzierung vor dem Notartermin verbindlich zu haben.
Der Rechner deckt den Regelfall ab. Zusätzlich anfallen können unter anderem die Verwaltung eines Notaranderkontos, die Beurkundung einer Teilungserklärung bei Wohnungseigentum, Löschungsbewilligungen, Rangänderungen oder Genehmigungserklärungen. Jede dieser Positionen hat ihre eigene KV-Nummer und ist damit nachprüfbar.
Für die vollständige Kostenaufstellung inklusive Grunderwerbsteuer und Makler gibt es den Nebenkosten-Rechner. Wie die Posten zusammenhängen und wo sich sparen lässt, erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten beim Hauskauf.