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Immobilie kaufen in der Schweiz: Nebenkosten, Hypothek, Lex Koller

Aktualisiert: 2026-08-02 · Lesezeit: 10 Min. · ImmoLens Redaktion

Ein Immobilienkauf in der Schweiz folgt eigenen Regeln: Es gibt keine bundesweite Grunderwerbsteuer, sondern 26 kantonale Modelle zwischen null und rund 3,3 %. Die Bank verlangt 20 % Eigenmittel und rechnet die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, egal wie günstig Ihre Hypothek tatsächlich ist. Und wer keinen Schweizer Pass und keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, muss zuerst an der Lex Koller vorbei. Dieser Ratgeber führt durch Nebenkosten, Finanzierung, Recht und Ablauf, mit Stand August 2026.

Kaufnebenkosten: Der Kanton entscheidet

Die grösste Position ist die Handänderungssteuer (in einigen Kantonen als Abgabe oder Gebühr ausgestaltet). Die Spannweite ist enorm: Schwyz erhebt als einziger Kanton weder Steuer noch Grundbuchgebühren, Zürich kennt nur Gebühren von rund 0,2 %, während Neuenburg mit 3,3 % und Genf sowie Basel-Stadt mit 3,0 % am oberen Ende liegen. In Waadt, Freiburg und Graubünden kommen Gemeindezuschläge dazu, in Basel-Landschaft und Obwalden teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer hälftig. Mehrere Kantone entlasten selbstbewohntes Eigentum: Bern befreit bei Selbstbewohnung die ersten 800'000 CHF, Basel-Stadt halbiert den Satz, Neuenburg und Genf kennen Erleichterungen für den Hauptwohnsitz.

Rechnen Sie Ihren Kanton durch

Der Schuldbrief: Das Schweizer Pfandrecht

Wer finanziert, braucht einen Schuldbrief (heute meist als papierloser Registerschuldbrief), das Schweizer Gegenstück zur deutschen Grundschuld. Die Errichtung kostet je nach Kanton etwa 1 bis 3,5 Promille der Pfandsumme, in Zürich 2 Promille. Der Schuldbrief bleibt bestehen und kann beim nächsten Kauf oder einer neuen Hypothek wiederverwendet werden. Fragen Sie beim Kauf immer, ob bereits ein Schuldbrief in passender Höhe existiert, das spart die Errichtungsgebühr.

Finanzierung: 20 % Eigenmittel und die Tragbarkeitsregel

Schweizer Banken folgen den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg, von der FINMA als Standard anerkannt, aktuelle Fassung seit 1. Januar 2025). Zwei Zahlen sind hart reguliert: Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen harte Eigenmittel sein, also nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Und die Hypothek muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Marktstandard, aber keine Vorschrift, sind darüber hinaus 20 % Eigenmittel insgesamt (80 % Belehnung).

Die zweite Hürde ist die Tragbarkeit: Die Bank rechnet nicht mit Ihrem tatsächlichen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, plus etwa 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten, plus die Amortisation. Diese kalkulatorischen Kosten dürfen in der Regel höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Ein Beispiel: Bei 1 Million CHF Kaufpreis und 800'000 CHF Hypothek ergeben sich kalkulatorisch rund 40'000 CHF Zins, 10'000 CHF Unterhalt und etwa 8'900 CHF Amortisation pro Jahr, zusammen knapp 59'000 CHF. Dafür verlangt die Bank ein Bruttoeinkommen von rund 177'000 CHF im Jahr, auch wenn Ihre tatsächliche Zinslast weit darunter liegt.

Lex Koller: Wer überhaupt kaufen darf

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, bekannt als Lex Koller) beschränkt den Immobilienkauf für Personen ohne Schweizer Wohnsitz. Die Kurzfassung: EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz (Ausweis B oder C) kaufen Wohneigentum ohne Bewilligung, genau wie Schweizerinnen und Schweizer. Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C ebenfalls; mit Ausweis B ist der Kauf des selbst bewohnten Hauptwohnsitzes möglich. Wer dagegen im Ausland wohnt, kann Wohnimmobilien nur in engen Ausnahmen erwerben, etwa kontingentierte Ferienwohnungen in Tourismusgemeinden.

Wichtig für die Planung: Im April 2026 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt, die vor allem Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung C betrifft. Sie ist nicht in Kraft, der Ausgang offen. Wer betroffen sein könnte, sollte die Gesetzgebung verfolgen, bevor er langfristig plant.

Eigenmietwert: Abgeschafft, aber erst ab 2029

Die Schweiz besteuert Selbstbewohner bislang auf einem fiktiven Mietertrag, dem Eigenmietwert, und lässt im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung mit 57,7 % angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gilt also das heutige System. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, gleichzeitig werden die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt stark eingeschränkt. Faustregel: Das neue Recht begünstigt Eigentümer mit wenig Schulden, hohe Belehnung verliert ihren Steuervorteil. Wer jetzt kauft, sollte die Amortisationsstrategie mit Blick auf 2029 planen.

Der Ablauf: Beurkundung und Grundbuch

Ein Grundstückkauf ist in der Schweiz nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR), und das Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch über. Wer die Urkunde erstellt, regelt jeder Kanton selbst: Zürich kennt das Amtsnotariat mit fixen Gebühren, Bern oder Waadt freiberufliche Notare. Eine Besonderheit gegenüber Deutschland: Einfache Reservationsvereinbarungen sind nicht bindend, auch angezahlte Reservationen entfalten ohne Beurkundung keine Kaufpflicht. Verbindlich wird es erst beim Notar.

Checkliste für den Kauf in der Schweiz

• Lex Koller klären: Brauchen Sie eine Bewilligung? Bei Wohnsitz in der Schweiz mit B/C-Ausweis meist nein.
• Eigenmittel prüfen: 20 % des Kaufpreises, davon mindestens die Hälfte hart (nicht aus der Pensionskasse). Nebenkosten kommen obendrauf.
• Tragbarkeit rechnen: Kalkulatorische Kosten (5 % Zins, 1 % Unterhalt, Amortisation) gegen ein Drittel des Bruttoeinkommens.
• Kantonale Nebenkosten: Handänderungssteuer und Gebühren beim Kanton erfragen, Selbstbewohner-Rabatte nutzen.
• Schuldbrief: Existiert schon einer in passender Höhe? Wiederverwendung spart Errichtungskosten.
• Mehrere Hypothekar-Offerten: Banken, Versicherungen, Pensionskassen vergleichen.
• Nichts vor der Beurkundung zahlen, was Sie nicht zurückfordern können: Reservationen sind rechtlich schwach.

Quellen

• ESTV/SSK-Dossier Handänderungssteuer (kantonale Sätze)
• SBVg-Richtlinien zur Hypothekarfinanzierung (Selbstregulierung)
• Bundesamt für Justiz zur Lex Koller (BewG)
• EFD zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
• EFD-Mitteilung: Inkraftsetzung der Eigenmietwert-Reform per 1. Januar 2029

Stand: 2026-08-02. Alle Angaben sind Orientierungswerte und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Die kantonalen Sätze stammen aus dem ESTV-Dossier (Gesetzgebungsstand 2022 mit Nachträgen); fragen Sie vor der Beurkundung bei der kantonalen Steuerverwaltung nach dem aktuellen Satz.