Hamburg ist Stadtstaat und Hafenstadt: 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, eine Grundsteuer nach Flaeche und Wohnlage und die Frage, wie stark deine Adresse ueberhaupt sturmflutgefaehrdet ist.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg 5,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen damit 22.000 € Grunderwerbsteuer an; zusammen mit Notar (~1,5 %), Grundbuch (~0,5 %) und Maklerprovision (3,57 %) ergeben sich Kaufnebenkosten von rund 41.651 €. Eigene Werte im Nebenkosten-Rechner berechnen.
Genauere Werte je Postleitzahl liefert der PLZ Markt-Report.
Hamburg kann nicht ins Umland wachsen. Der Stadtstaat endet an der Landesgrenze, und ein grosser Teil der Flaeche gehoert Hafen, Wasser und Deichlinie statt dem Wohnungsbau. Das haelt die Orientierungswerte fuer den Bestand oben. Im Zentrum liegen Wohnungen bei 7.600 Euro je Quadratmeter, Haeuser bei 6.900 Euro. Ueber die Stadt gemittelt sind es 5.900 Euro und 5.300 Euro. Suedlich der Elbe in Harburg sinken die Werte auf 4.800 Euro und 4.200 Euro, die Spanne innerhalb einer einzigen Stadt betraegt damit rund das 1,6-Fache. Selbst der guenstigste dieser Werte liegt klar ueber dem Bundesschnitt von 3.250 Euro je Quadratmeter Wohnung und 2.830 Euro je Quadratmeter Haus. Die Grunderwerbsteuer betraegt 5,5 Prozent, bei 500.000 Euro Kaufpreis also 27.500 Euro in bar.
Die Grundsteuer rechnet Hamburg seit 2025 nach Flaeche und Wohnlage statt nach Kaufpreis. Fuer Wohnflaeche gilt eine auf 70 Prozent reduzierte Messzahl, in normaler Wohnlage kommen 25 Prozent Abschlag dazu, der Hebesatz der Grundsteuer B liegt bei 975 Prozent, fuer baureife unbebaute Grundstuecke gibt es eine Grundsteuer C mit 8.000 Prozent. Das eigentliche Objektrisiko liegt am Wasser. Fast die halbe Stadtflaeche zaehlt zum sturmflutgefaehrdeten Gebiet, betroffen sind vor allem Wilhelmsburg, Veddel, Finkenwerder, Harburg und die Vier- und Marschlande, geschuetzt von 103 Kilometern oeffentlicher Hochwasserschutzanlagen. Pruefe die Gelaendehoehe deiner Adresse im Geoportal Hamburg ueber das Hoehenmodell DGM1 und lass dir vom Versicherer schriftlich geben, welche Wassergefahren die Police abdeckt. Fuer Neubauten gilt seit 2023 eine PV-Pflicht auf mindestens 30 Prozent der Dachflaeche, seit 2024 auch bei wesentlichen Umbauten am Dach.
Darlehen bis 150.000 €, Zinssatz 2,00 % p. a., Einkommensgrenze 75.000 € für eine Person, 100.000 € für zwei, je Kind zusätzlich 20.000 €, mindestens ein Kind im Haushalt vorausgesetzt. Kombinierbar mit KfW-Programmen (KfW 300, KfW 308 „Jung kauft Alt", KfW 261). Verbindliche Konditionen: IFB Hamburg.
Darlehen von 150.000 bis 180.000 €, Zinssatz 2,00 % p. a., Einkommensgrenze 75.000 € für eine Person, 100.000 € für zwei, je Kind zusätzlich 20.000 €, mindestens ein Kind im Haushalt vorausgesetzt. Kombinierbar mit KfW-Programmen (KfW 300, KfW 308 „Jung kauft Alt", KfW 261). Verbindliche Konditionen: IFB Hamburg.
In Hamburg entscheidet bei der Foerderung die Reihenfolge, nicht das Verhandlungsgeschick. Der Antrag fuer ein IFB-Eigenheimdarlehen muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden, spaetestens unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Wer erst Wochen spaeter davon erfaehrt, geht leer aus. Gestellt wird er nicht bei der IFB selbst, sondern bei einem Finanzierungsinstitut mit Kooperationsvereinbarung, also frag deine Bank rechtzeitig danach. Gefoerdert wird selbst genutztes Wohneigentum, beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie kommt die Pflicht zur energetischen Sanierung auf mindestens Stufe C hinzu. Die Kombination mit KfW-Krediten wie 300 im Neubau oder 308 beim Bestandserwerb ist zulaessig, solange Darlehen, Zuschuesse und Zulagen die Summe der Aufwendungen nicht uebersteigen. Familien mit drei oder mehr Kindern haben ein eigenes Programm, bei dem die Eigenleistung in der Regel 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten betragen soll.
Klaer in Hamburg zuerst das Wasser, dann das Geld. Gelaendehoehe, Lage im sturmflutgefaehrdeten Gebiet und eine schriftliche Auskunft des Versicherers gehoeren vor die Finanzierungszusage, denn ein schlecht versicherbares Objekt bleibt ein Risiko ueber die gesamte Laufzeit. Und wenn eine IFB-Foerderung infrage kommt, sprich mit der Bank, bevor der Notartermin steht, nicht danach. Exposé kostenlos mit KI analysieren.
Preise Stand Q1 2026, redaktioneller Stand Juli 2026, Förderdaten geprüft am 29.07.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Förderkonditionen ändern sich; verbindlich ist immer die Auskunft der IFB Hamburg.