Berlin ist ein Stadtstaat ohne günstiges Umland: 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, berlinweiter Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen, 82 soziale Erhaltungsgebiete. Klär das vor dem Notartermin.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen damit 24.000 € Grunderwerbsteuer an; zusammen mit Notar (~1,5 %), Grundbuch (~0,5 %) und Maklerprovision (3,57 %) ergeben sich Kaufnebenkosten von rund 43.651 €. Eigene Werte im Nebenkosten-Rechner berechnen.
Genauere Werte je Postleitzahl liefert der PLZ Markt-Report.
Berlin ist ein Stadtstaat, und das ist der entscheidende Unterschied zu jedem Flächenland: Das günstige Hinterland, in das du ausweichen könntest, gehört hier schon zu Brandenburg. Der Nachfragedruck verteilt sich also nicht, er bleibt innerhalb der Landesgrenze, und die Preisspanne fällt entsprechend schmal aus. Als Orientierungswerte für den Bestand stehen in Berlin-Mitte rund 8.700 Euro je Quadratmeter Wohnung, im Süden und Osten der Stadt etwa 5.100 Euro. Das ist ein Faktor von rund 1,7 zwischen teuerster und günstigster genannter Lage. Der Berliner Mittelwert von 6.600 Euro je Quadratmeter Wohnung liegt gut doppelt so hoch wie der Bundesschnitt von 3.250 Euro, bei Häusern stehen 5.900 gegen 2.830 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,0 Prozent, bei 500.000 Euro Kaufpreis also 30.000 Euro.
Drei Regelwerke bestimmen in Berlin, was du mit einer Wohnung überhaupt machen darfst. Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine Umwandlungsverordnung nach Paragraf 250 Baugesetzbuch, berlinweit und befristet bis zum 31. Dezember 2030: In bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen braucht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Genehmigung. Dazu kommen 82 soziale Erhaltungsgebiete, in denen die Bezirke Abbruch, Umnutzung, Wohnungszusammenlegung und Luxusmodernisierung untersagen können; sie halten dort ein Vorkaufsrecht und verhandeln Abwendungsvereinbarungen. Dritte Größe ist das Solargesetz Berlin: Seit dem 1. Januar 2023 gilt die Solarpflicht für Neubauten und für Bestandsgebäude bei wesentlichen Umbauten des Daches, für Wohn- wie Nichtwohngebäude ab 50 Quadratmeter Nutzungsfläche, im Bestand mit mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche. Frag vor dem Notartermin beim Stadtplanungsamt des Bezirks nach, was für die Adresse gilt.
keine Einkommensgrenze, 7,5 % Eigenanteil. Kombinierbar mit KfW-Programmen (KfW 300, KfW 308 „Jung kauft Alt", KfW 261). Verbindliche Konditionen: IBB.
keine Einkommensgrenze. Kombinierbar mit KfW-Programmen (KfW 300, KfW 308 „Jung kauft Alt", KfW 261). Verbindliche Konditionen: IBB.
Bei der Grundsteuer nutzt Berlin die Länderöffnungsklausel und passt die Steuermesszahl zugunsten der Wohngrundstücke an: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,45 Promille für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke, dazu ein Hebesatz von 470 Prozent für die Grundsteuer B seit dem 1. Januar 2025. Bei der Förderung entscheidet die Reihenfolge. Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein, beim Kauf also vor der Beurkundung. Wer zuerst unterschreibt und danach an Förderung denkt, bekommt nichts mehr. Der Weg führt direkt zur Investitionsbank Berlin, online im Kundenportal oder per Post, nicht über eine Hausbank. Gefördert wird selbst genutztes Wohneigentum in Berlin, etwa mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm 124 bis 100.000 Euro je Wohneinheit. Mindestens 7,5 Prozent der Kaufpreissumme musst du aus Eigenmitteln aufbringen.
Der Preisunterschied innerhalb Berlins ist zu klein, um dich zu retten. Der eigentliche Hebel liegt im Baurecht. Klär vor dem Notartermin, ob die Adresse in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt, ob das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat und ob eine geplante Dachsanierung die Solarpflicht auslöst. Und stell den Förderantrag, bevor du unterschreibst. Exposé kostenlos mit KI analysieren.
Preise Stand Q1 2026, redaktioneller Stand Juli 2026, Förderdaten geprüft am 29.07.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Förderkonditionen ändern sich; verbindlich ist immer die Auskunft der IBB.