Methodik der Preiskarte

Woher die Quadratmeterpreise auf der ImmoLens-Preiskarte kommen, wie sie aktuell gehalten werden und wie Gebiete ohne eigenen Marktwert zu ihrem Wert kommen. Geschrieben für Redaktionen und alle, die die Karte zitieren oder einbetten.

Stand dieser Beschreibung: 23. September 2026. Modellwerte gebaut am 23.09.2026.

Kurz gesagt

• Die Karte zeigt Orientierungswerte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Bestandsobjekte (Energieklasse C bis E), getrennt nach Eigentumswohnung und Haus, für alle 3-stelligen Postleitzahl-Gebiete in Deutschland.
• Es sind keine Einzelbewertungen und keine amtlichen Transaktionsstatistiken. Ein konkretes Objekt kann deutlich abweichen, je nach Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung.
• Es gibt drei Arten von Gebieten, auf der Karte am Rand erkennbar:
  • Durchgezogen: eigener Wert für die Stadt oder den Stadtteil.
  • Gepunktet: kein eigener Marktwert, der Wert ist modelliert (siehe unten). Das betrifft 466 von 671 Gebieten, vor allem ländliche.
  • Gestrichelt: nur in der Österreich-Karte, dort Bezirke ohne eigenen Hauswert.
• Die Werte werden wöchentlich mit amtlichen bzw. wissenschaftlichen Preisindizes fortgeschrieben. Welchen Stand ein Gebiet hat, steht in seinem Detailfeld.
• Dieselben Werte nutzt ImmoLens im PLZ-Markt-Report und als Vergleichswert in der Exposé-Analyse. Überall, wo ein Modellwert erscheint, steht er als solcher gekennzeichnet, mit Quelle und Verweis auf diese Seite.

1. Basiswerte (Stand Q1 2026)

Grundlage sind Werte je Stadt, Stadtteil und 2-stelliger Postleitregion, zusammengestellt aus öffentlich zugänglichen Marktberichten und Preisangaben: vdpResearch, empirica regio, Immowelt Preiskompass, ImmoScout24 WohnBarometer und Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse (u. a. München, Hamburg, Berlin). Es handelt sich um eine redaktionelle Zusammenstellung, nicht um eine eigene Erhebung. Die Werte beziehen sich auf mittlere Bestandsobjekte; Neubau liegt erfahrungsgemäß rund 30 % höher.

Städte und Stadtteile mit eigenem Wert decken 205 der 671 Kartengebiete ab. Für die übrigen gibt es nur den Durchschnitt der 2-stelligen Postleitregion (z. B. „19“ für den Raum Schwerin und Ludwigslust-Parchim). Bis September 2026 zeigte die Karte dort genau diesen Regionsdurchschnitt, für ganz Deutschland nur rund 32 verschiedene Wohnungspreise.

2. Fortschreibung

Die Basiswerte werden mit Indexfaktoren auf den jüngsten verfügbaren Stand gebracht (Faktor = Index heute / Index im Basisquartal):

• 22 Städte und Regionen: GREIX-Immobilienpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, berechnet aus notariell beurkundeten Kaufverträgen der Gutachterausschüsse, quartalsweise (greix.de).
• Übrige Gebiete: Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts nach siedlungsstrukturellen Kreistypen (Statistischer Bericht 5612603).

Beide Quellen erscheinen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Deshalb kann ein Gebiet in einer GREIX-Stadt schon ein Quartal weiter sein als ein Gebiet, das am Destatis-Index hängt. Die Karte nennt dann eine Spanne („Stand Q1 bis Q2 2026“), das Detailfeld den Stand des einzelnen Gebiets. Unplausible Sprünge eines Stadtindex (derzeit mehr als 20 % seit dem Basisquartal) werden verworfen; dann greift der Destatis-Faktor.

Wo GREIX notariell beurkundete Kaufpreise (Mediane) für eine Stadt veröffentlicht, zeigt die Karte sie zusätzlich in einer eigenen Zeile. Sie werden nicht in die Orientierungswerte eingerechnet.

3. Modellwerte für Gebiete ohne eigenen Wert

Innerhalb einer Postleitregion unterscheiden sich die Preise stark, etwa zwischen Speckgürtel und abgelegenem Landkreis. Die Karte verteilt den Regionsdurchschnitt deshalb nach einer amtlichen Größe, die genau dieses Gefälle abbildet: dem Preis für baureifes Land im Kreis.

Formel

• Bodenpreis: amtliche Kaufwerte für baureifes Land je Kreis aus der Regionaldatenbank Deutschland (Tabelle 61511-01-03-4). Das sind tatsächlich bezahlte Grundstückspreise, keine Angebote. Je Kreis werden die Verkäufe der Jahre 2023 bis 2025 zusammengefasst (Kaufsumme geteilt durch verkaufte Fläche). Hat ein Kreis in diesen drei Jahren weniger als 20 Verkäufe, zählen fünf Jahre; hat er dann immer noch weniger als 10, gilt der Wert des BBSR (INKAR, 2022).
• Bodenpreis Gebiet: Bodenpreise der Kreise, die das PLZ-Gebiet berühren. Liegt ein Gebiet in mehreren Kreisen, zählt jeder Kreis nach seinem Anteil an den Einwohnern des Gebiets (geometrisches Mittel).
• Bodenpreis Region: dasselbe für alle Gebiete der Postleitregion ohne eigenen Wert, gewichtet nach Einwohnern. Dadurch bleibt der Regionsdurchschnitt der Anker: Die Region wird im Schnitt weder teurer noch billiger, der Wert wird nur innerhalb verteilt.
• Lesart von b: Ist der Boden in einem Gebiet doppelt so teuer wie im Schnitt der Region, liegt der Wohnungspreis dort rund 28 % über dem Regionsdurchschnitt (2 hoch 0,351), der Hauspreis rund 24 %.

Beispiel

PLZ-Gebiet 193xx (größtenteils Landkreis Ludwigslust-Parchim, ein Drittel Landkreis Prignitz), Region 19: Bodenpreis 46 €/m², im Schnitt der Region 83 €/m². Faktor Wohnung (46/83) hoch 0,351 = 0,81, Faktor Haus 0,83. Der Regionsdurchschnitt für Häuser (Basis Q1 2026: 2.200 €/m²) wird damit zu rund 1.800 €/m². Die Karte zeigt etwas mehr, weil beide Werte zusätzlich fortgeschrieben werden (Abschnitt 2). Zum Vergleich: Der GREIX weist für notariell beurkundete Hausverkäufe im Landkreis Ludwigslust-Parchim einen Median von 1.400 €/m² aus. Das Modell geht in die richtige Richtung, erreicht den Wert aber nicht ganz.

Woher b kommt, und wie gut das Modell ist

b wurde auf Daten geschätzt, bei denen der richtige Wert bekannt ist: 30 Stadt- und Stadtteilgebiete mit eigenem Wert, verglichen mit dem Durchschnitt ihrer Region, dazu der Vergleich der Regionsdurchschnitte untereinander (70 Regionen). Geprüft wurde es mit einer Kreuzvalidierung: Jede Region wurde einmal herausgenommen, b ohne sie geschätzt und ihre Gebiete damit vorhergesagt. Verglichen wird die Abweichung vom bekannten Wert:

Bei Wohnungen sinkt die typische Abweichung auf weniger als die Hälfte, bei Häusern ist der Gewinn kleiner. Ein unabhängiger Anhaltspunkt: Für den Lage-Faktor in der ImmoLens-Analyse wurde derselbe Zusammenhang auf ganz anderen Daten geschätzt (amtliche Immobilienrichtwerte und Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen) und ergab 0,32 für Wohnungen und 0,27 für Häuser, sehr ähnliche Werte.

Zum Vergleich wurde das Modell auch mit den älteren Bodenpreisen des BBSR (INKAR, Stand 2022) gerechnet: Median-Abweichung 13,2 % statt 9,8 % bei Wohnungen, 14,1 % statt 14,6 % bei Häusern, im Mittel bei beiden schlechter. Die aktuelleren Daten der Regionaldatenbank sind deshalb die Grundlage.

Getestet und verworfen: die Angebotsmieten der Kreise als zweite Größe. Sie verbesserten die Vorhersage nicht zuverlässig und bleiben deshalb draußen.

Grenzen

• Die Bodenpreise gelten für ganze Kreise. Unterschiede innerhalb eines Kreises (Kreisstadt gegen Dorf) kann das Modell nicht sehen; Gebiete im selben Kreis bekommen denselben Faktor.
• Die Kaufwerte für Bauland reichen bis 2025. In Kreisen mit wenigen Verkäufen schwanken sie trotz Zusammenfassung mehrerer Jahre; dort ist der Modellwert unsicherer.
• Die Prüfung beruht auf 30 Gebieten, überwiegend im Umland größerer Städte. Für abgelegene ländliche Gebiete, wo das Modell am meisten verändert, gibt es kaum bekannte Vergleichswerte.
• Typisch bleibt eine Abweichung von 13 bis 19 % zum wahren Gebietswert. Modellwerte eignen sich zum Einordnen und Vergleichen, nicht als Preis für ein Objekt.

4. Österreich und Schweiz

Österreich: amtliche Durchschnittspreise der Statistik Austria aus Grundbuch-Kaufverträgen je politischem Bezirk und Wiener Gemeindebezirk (Bestand, Bauperiode 1961 bis 1990), fortgeschrieben mit dem Häuserpreisindex. Hier wird nichts modelliert. Schweiz: Es gibt keine freie Statistik der Quadratmeterpreise je Gemeinde; die Karte zeigt deshalb den amtlichen Wohnimmobilienpreisindex IMPI des Bundesamts für Statistik.

Quellen und Lizenzen

Zitieren und einbetten

Sie brauchen die Werte als Tabelle, einen anderen Ausschnitt oder haben eine Rückfrage zur Methode? Schreiben Sie an [email protected].

In English

The map shows reference prices per m² of living space for existing homes (energy class C to E) in every 3-digit German postcode area. Cities and districts have their own values, compiled from public market reports (Q1 2026) and rolled forward with the GREIX index (Kiel Institute, notarised sales) and the Destatis house price index. For the 466 mostly rural areas without their own value, the regional average is adjusted by the official price of building land sold in the district (Regionaldatenbank Deutschland, table 61511-01-03-4, sales 2023 to 2025): value = regional average × (land price area / land price region) ^ b, with b = 0.351 for apartments and 0.310 for houses, capped at 0.65 to 1.5. In a leave-one-region-out test on areas with known values, this cut the median error from 23.5 % to 9.8 % for apartments and from 16.6 % to 14.6 % for houses (mean error 24.0 % to 15.7 % and 20.4 % to 17.6 %). Modelled values are estimates for comparison, not valuations.